Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası tapu iptal davalarında sıklıkla karşılaşılan dava türlerinden biridir. Kadastro, taşınmaz malların hukuki statüsünün belirlenmesinde önemli bir role sahiptir. Taşınmaz mallar bu sayede harita ve arazi üzerinde belirtilmektedir. Medeni hukuk, eşya hukuku ve gayrimenkul hukukunda son derece teknik bir işlemdir. Bu kadastro işlemleri kanunda yer alan esaslara ve usullere uygun olacak şekilde hayata geçirilmelidir.
Kadastro ile ilgili yapılan çalışmalar yüzyıllar içinde oldukça fazla yol katetmiştir. Türk anayasası, Avrupa İnsan hakları sözleşmesi ve ekonomi gibi durumların mülkiyet hakkı sahibi olunmasındaki etkisi büyüktür. Bu sonuç doğrultusunda ortaya çıkan pek çok kanun ve işlem yer almaktadır. Özellikle devlet, tapu sicilini doğru bir şekilde kayıt altında tutmalıdır. Devlet kadastro ile gerçekleştirilmesi hedeflenen işlemlerin kanunlara ve hukuka uygun şekilde yapılmasını denetler. Tapu sicilinin doğru bir şekilde kayıt altına alınması ve sicilde yer almayan taşınmazların sicillere eklenmesini sağlama amacıyla mülkiyet hakkına sahip olanların hak ihlallerinin önüne geçebilmek amacıyla ve tapu sicilinde yer alan kayıtların iyi niyetle güven duyularak hak iktisabında bulunacak üçüncü şahısların hukuki güvenliğini güvence altına almayı sağlar. Bunların dışında kadastro aynı zamanda hukuki menfaat ile de yakından ilişkili olmakla birlikte hukukta çok önemli bir yere sahiptir.
Bazen kadastro işlemleri hatalı bir şekilde yapılabilmektedir. Bu durumlarda vatandaşlar hak ihlaline uğramaktadırlar. Hatalı kadastro işlemlerinin neden olduğu mağduriyete ilişkin pek çok çözüm yolu, hukuk aracılığıyla sunulmaktadır.
Kadastro Tespiti Hatalı İse Ne Yapılmalı?
Kadastroda yapılan tespitler bazı nedenlerden dolayı hatalı işlemlere maruz kalabilmektedir. Uygulamada karşılaşılan nedenlerden bazıları şunlardır:
- Kadastro çalışmalarının gerçekleştiği taşınmazın malikinin vefat etmesi ve mirasçıların intikal işlemlerini gerçekleştirmemesi gibi durumlar nedeniyle kadastrodan haberdar olunmaması
- Kadastro çalışmalarında malikin ya da maliklerin ülke dışında olması
- Kötü niyetli üçüncü kişiler tarafından ilgili yerlere yanlış bilgilerin gönderilmesi
- Taşınmazın maliki olan kişinin, taşınmazın bulunduğu yerden ayrılmış olması gibi nedenlerle çalışmalardan haberinin olmaması
Kanunda yer alan ilgili hükümlerde, konu olan kadastro çalışmalarının hukuka aykırı durumlar meydana getirmesi durumda hak sahiplerinin yapabileceği hukuki süreçlerde yer almaktadır. Bunlardan önce kadastro çalışmaları devam ederken ve bu çalışmalardan sonra yapılabilecek şeyler şu şekilde düzenlenmektedir:
- Kadastro işlemleri başlamadan önce usule uygun olacak şekilde 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu ve diğer mevzuatlara göre ilan edilmelidir. Kadastro ile alakalı kişilerin bundan haberdar olmasıyla kadastro çalışmalarına aktif olarak katılım göstermelidirler. Taşınmazların kendilerine ait olduğunu gösteren tutanakları belirlenen süre içinde ilgili yerlere götürmelidirler.
- Kadastro ile ilgili çalışmalar sonucunda elde edilen sonuçlar, yetkili merciler tarafından askıya çıkarılmaktadır. Söz konusu çalışmalarda ilanlardan haberdar olmamak gibi nedenlerle katılım gösteremeyen kişi, kadastro tespitine itiraz edebilmekte ve kadastro mahkemelerine başvurabilmektedir.
- İlan süresi olan 30 gün içinde itiraz yoluna başvurulabilmekte, kadastro mahkemelerinde dava açılmayan kararlar için düzenlenmiş olan harita ve belgeler kesinleştirilir. Bundan sonra itiraz yoluyla iptal talep edilemez, kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası açılamaz ve gerçekleştirilen başvurular reddedilir.
Kadastro çalışmalarında elde edilen tutanaklar ışığında yapılan tespitlere bağlı olarak askı cetvelleri düzenlenmektedir. Bu askı cetvelleri ve pafta örnekleri kadastro müdürlüklerine ve muhtarlığın çalışma alanında (30 gün sonra) ilan edilmektedir. Kadastro tespitine ilişkin itiraz işlemi gerçekleştirmek isteyen kişiler 30 gün içinde kadastro mahkemelerinde dava açabilirler. 30 günlük ilan süresi dolduğunda dava açılmamışsa, kadastro tutanaklarına ait sınırlandırmalar kesin hale gelir. Bu durumdan sonra artık itiraz edilemez, kadastro mahkemelerine başvurulamaz. Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası açma hakkı da son bulur. Hak kaybına uğramış kişiler tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır. Kadastro incesinde hak iddiasına dayanan tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı olduğunun unutulmaması gerekir.
Kadastro tespiti için itiraz 3402 sayılı Kadastro Kanununda yer alan 11 v 12. maddeler ve 6831 sayılı Orman Kanunu madde 11’de yer alan mevzuat hükümleri tarafından düzenlenmiştir. Bu düzenlemelere göre hatalı gerçekleştirildiği düşünülen kadastro tespitlerine istinaden bahsedilen ilan süresi içinde açılabilen davadır. Bu davada askı ilan süresinden sonraki 30 gün içinde kadastro mahkemelerine itiraz edilmelidir. Kadastro tespitine gerekli süre içinde itiraz edilmezse bahsi geçen tespit işlemleri kesin hale gelmektedir.
Kadastro tespitine itirazda görevli mahkemeler kadastro mahkemeleri, yetkili mahkeme taşınmazın yer aldığı mahkemelerdir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası ile benzer özellikleri olan tapu iptali ve tescili davası bir taşınmazın tapuda yer alan kayıtların haklara uygun olmaması halinde açılan bir davadır. Gerçek hak sahipleri söz konusu olan taşınmazın tapu kaydının iptaliyle kendi adına tescilini talep edebilmektedir. Taşınmaz mülkiyet kanunda verilen istisnai durumlar haricinde (miras, icra vb.) kazanılmış ve tapuya tescil ile işlenmektedir. Fakat bazen tapu sicilindeki tescil, gerçek hak durumunu belirtmeyecek şekilde gerçekleşebilmektedir. Taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilinin gerçekleşmesi için tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Tapu iptali ve tescili davası pek çok nedenden dolayı açılan bir dava olmakla birlikte bazıları şunlardır:
- Vekaletin kötüye kullanımı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası
- Ölene kadar bakma sözleşmesi sebebiyle tapu iptali ve tescil davası
- Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası
- Aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davası
- Mirastan mal kaçırma nedeniyle açılan tapu iptali ve tescili davası
Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası bu davalar arasında sıklıkla karşılaşılan bir dava türüdür. Kadastro işlemlerinin taşınmaz mallara ilişkin olarak gerçek hap sahipliğinin tespit edilmesiyle ilgili olarak gerçekleşen işlemler mevcuttur. Kadastro tespitine itiraz davası açılabilmekte ve ilan süresince bu dava açılmazsa kadastro tespitleri kesinleşmekte ve daha sonrasında dava açılmamaktadır. Kesinleşmeyle, kadastro işlemleri gerçekleşen taşınmaz mallar, tespit edilen kişilere tescil edilir. Fakat gerçek hah sahipleri kadastro tespitine itiraz davası açamasalar bile esas ve usullere uygun olarak bundan önce hakka dayanan tapu iptali ve tescil davası açabilmektedirler.
Kadastro öncesi hak ile ilgili tapu iptali ve tescili davaları tapusu olmayan mülkün, malik olarak kullanan kişiye ait taşınmazın hatalı bir şekilde yapılmış olan kadastro tespiti sebebiyle aslında malik olmayan kişilerin adına tescil edilmesi durumunda açılabilir. Bu durumda gerçek hak sahipleri kadastro öncesinde haklarını kullanarak tapudaki gerçek hak sahiplerini göstermemiş olan tescil işlemlerinin iptalini talep ederek taşınmazın kendilerine tescil edilmesini sağlayabilirler.
Kadastro Öncesi Hak Durumuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında İspat
Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası somut delillere ihtiyaç duyulan bir davadır. Bu davanın tarafları olayla ilgili olarak öne sürülen beyanlarını pek çok farklı yolla ispat edebilirler. Bu ispatların bazıları şunlardır:
- Tapu ve kadastro kayıtları
- Tanık ifadeleri ve beyanları
- Kadastro tespit çalışmaları ile ilgili evrak ve raporlar
- Bilirkişi raporu ve keşifler
- Taşınmaza ait tepeden çekilen fotoğraf, fotoplan, fotogrametrik ve fotometrik fotoğraflar
- Uzman görüşleri
- İdari kurumlar ve belediyelerde yer alan kayıtlar
Bunlar gibi pek çok belge ve evrak ispat niteliği taşır. Bu ispatlar her olayda özel olarak ayrı ayrı değerlendirilmeye alınır. Nasıl kanıt toplanacağı, nasıl dava açılacağı ve dava süreci takibi ile ilişkin konularda mutlaka uzman bir avukat ya da hukuki danışman ile çalışmak çok önemlidir. İnsanlar genelde başlarına gelmediğinden hukuki süreçlerle ilgili pek çok bilgiye sahip olmamalarının yanı sıra haklarının da bilincinde değildirler. Dolayısıyla bu konuyla ilgili işlemlerin nasıl başlatılacağını ya da sürecin nasıl işleyeceğini bilmeyebilirler. Bu durumda mutlaka uzman bir tapu avukatı ile iletişime geçmek gerekir. Dava ile ilgili kanıtlar, tanıklar ve dilekçeler nasıl sunulur ve nasıl hazırlanır gibi soruların cevaplarını en iyi bilen kişiler avukatlardır. Dava süresi boyunca atılacak adımlar ve kişilerin hakları çok büyük öneme sahiptir. Avukatlar da kişilerin yasal temsilcileri olduğundan sürç daha kolay bir hale gelmektedir.
Kadastro öncesi hak durumuna dayalı açılacak dava iptal ve tescil davalarında her somut olay kendi gereklerine göre değerlendirilmektedir. Ayrıca ecrimisil yani haksız işgal tazminatı, muhdesat aidiyeti, alacak ve tazminat, tapuya şerh koyulması gibi pek çok farklı talep de bu davalarda yer alabilmektedir. Her somut olay kendi içinde değerlendirildiğinden bu taleplere ilişkin şartların oluşup oluşmadığı tespit edilmelidir.
Kadastro Öncesi Hak Durumuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Dava Açma Süresi Ne Kadardır?
Tapu iptali ve tescil davaları taşınmazın üzerinde bulunan mülkiyet haklarının korunmasını hedefler. Mülkiyet hakkının mutlak bir hak olması ile birlikte el atma (muris muvazaası) ile birlikte vekaletin kötüye kullanımı gibi durumlarda zaman aşımı ya da hak düşürücü bir süreç yer almamaktadır. Zaman aşımı sebebiyle taşınmaz mülkiyet kazanımı söz konusudur. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında belirlenen zamanaşımı süresinin 10 yıl olduğu söylenebilir.
Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası ise Kadastro Kanunu ve Orman Kanunu’nda yer alan hükümlere dayanarak tespit ve sınırlandırmaların kesinleşmesi ile birlikte 10 yıllık süre aşımına sahiptir. Bu süre hak düşürücüdür ve resen dikkat edilmesi gerekir.
- 6831 sayılı Orman Kanunu madde 11’İn ilk fıkrasında orman kadastro komisyonları tarafından düzenlenmiş olan tutanak ve haritaların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçmişse kadastrodan önceki hukuki nedenlere bağlı olarak hazine harici itiraz edilemez ve dava açılamaz.
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu madde 12’nin üçüncü fıkrasında yer alanlara göre tutanakta belirtilen hak, tespit ve sınırlandırmaların tutanak ile kesinleştiği günden itibaren 10 yıl sonra kadastrodan önce hukuki nedenlere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz.
Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası bazı mahkemelerde özel olarak görülür. Kadastro tespitine iptal davalarında görevli mahkemeler Kadastro Mahkemeleri iken, kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkemeler ise davaya konu olan taşınmazın yer aldığı yer mahkemeleridir.
Kadastro Öncesi Haklar Nelerdir?
Kadastro öncesi hak durumuna dayalı tapu iptali ve tescil davası açılmadan önce kişilerin haklarını bilmeleri gerekmektedir. Bu durumda yardım alabilecekleri kişiler avukatlar ve hukuki danışmanlardır. Bu danışman ve avukatların mutlaka alanında uzman olması gerekmektedir. Türkiye Cumhuriyetinde yer alan kanun ve haklar oldukça geniştir. Bu nedenle her avukat her alanda üstün bir başarı gösteremeyebilir. Bu tür davalarda yardım alınması gereken avukatlar tapu avukatları olarak geçmektedir. Avukatlar ve onların bilgileri ışığında açılan davalar çok daha kolay ilerlemektedir. Bunun yanı sıra süreç takibi de oldukça önemli olduğundan avukatlar gerektiği zaman gerekli bilgilendirmeleri müvekkillerine sunmaktadır.
Kadastro öncesi bilinmesi gereken bazı haklar yer almaktadır. Bu haklar ile dava sürecine girilmeden ya da yanlış adımlar atılmadan sorunları çözüme bağlamak mümkündür.
Kadastro ile mülkiyet sınırları belirlenmektedir. Medeni Kanunda yer alan madde 718 ile taşınmaz mülkiyetinin içeriği düzenlenmiştir. Taşınmaz sayılan mülkiyet haklarının devam hükümleri ile sınırlarının belirlenmesiyle birlikte tatbik edileceği belirtilmektedir. İşbu hüküm kadastrosu gerçekleşmiş taşınmazlar dikkate alınır ve kadastrosu gerçeklememiş olanlar için uygulamada farklılık gerçekleşir. Taşınmazların sınırlarını belirleyip hukuksal durumlarını analiz etmek ve tapu siciline işlemek için 3402 sayılı Kadastro Kanunu yürürlüğe girmiştir.
Kadastro ile sınırları belirlenmiş olan tapuya sahip taşınmazlar sınır esas alınarak plana göre belirleniyorsa bile uygulamada planın ve arzın birbiriyle uyumlu olmaması söz konudur. TMK madde 719’da sınır tespitinde kadastro planı olarak kabul edilmektedir. Bunun nedeni alan üzerinde yer alan işaretlerin ya da kasti olarak yerlerinin değişmesinin mümkün olmasıdır. Fakat taşınmaz malikleri, planda yer alan sınırların hatalı olduğunu düşünüyorsa bu durumda komşu maliklerle muhatap olup sınırın düzeltilmesi için talepte bulunabilirler. Gerekli kişiler bununla ilgili onay vermemişse madde 1025’te belirtildiği gibi tescilin düzeltilmesini talep edebilirler.
Kadastro Kanunu ile tapusu olan ya da olmayan taşınmazların ayrımı söz konusudur. Zabıt defterine kaydedilmiş taşınmazların sınırları fiili zilyetliğe dayanmaktadır. Ayrıca bu taşınmazların sınırları kadastro ile belirlenmeli, bu şekilde sicile kaydedilmelidir. Tapusuz taşınmazların sicile kaydedilmesinin mümkün olup olmadığı da merak konusudur. Tapusuz taşınmazların mülkiyetinin kazanılması zamanaşımı ile mümkün olur. Medeni Kanunu’nda yer alanlara göre olağanüstü kazanım, nizasız ve çekişmesiz 20 yıl boyunca taşınmaza zilyet olan kişi, taşınmaz mülkiyetinin sahibi olarak geçer.
Bu koşulları karşılayan hak sahibi kişiler için kadastro işlemi gerçekleştirilmemiş ise tescili talep için dava açma hakları olur. Kadastro tespitinin gerçekleşmesini de talep edebilirler. Fakat olağanüstü zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetini elde edenlerin tapu kaydından sonra mülkiyet karinesinden faydalanma hakkı olsa da Yargıtay 16. Hukuk Dairesi’nin verdiği kararda olağanüstü kazanım yolu ile tapu iptali ve tescil davası öncesi kadastro işleminden önceki haklar ile mülkiyeti kazanım koşulları oluşan mülkün tapu tesciline karar verilmiştir.
Hukukta oldukça kolay işlemler yer alsa da son derece karmaşık ve anlaşılmaz süreçler de yer almaktadır. Her insan doğal olarak hukuk alanında uzman değildir. Bu nedenle bu karmaşık süreçler çoğu zaman anlaşılamayabilir. İnsanların hukuk önünde haklarını tam olarak kullanabilmesi, hangi adımları atacaklarını bilmesi, ne zaman ne yapılması gerektiğini bilmesi gibi durumlar, davalarda oldukça kritik öneme sahiptir.
İster basit davalar olsun ister karmaşık davalar, insanların dava dilekçelerini hazırlayabilmesi gibi pek çok durumda yardım almaları çok önemlidir. Basit bir dilekçe gibi gözüken belgeler bile davaya büyük etki eder. Bu nedenle dava süreci gibi hukuksal süreçlere girilecekse mutlaka alanında uzman bir avukatla çalışmak gerekir. Bu pek çok anlamda kişiye fayda sağlamakta ve haklarını kullanmalarına yardımcı olmaktadır.
