Tahliye davası, gayrimenkul hukuku ile ilgili dava türlerinden bir tanesidir. Günümüzde işyerlerindeki ve konutlardaki artış sebebi ile gayrimenkullerden meydana gelen sorunların da artış gösterdiğini ifade edebiliriz. Bu noktada tahliye davası da bunlardan bir tanesidir. Kira sözleşmesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda m. 299 vd.’da düzenlenmiştir. Bu hükümler uyarınca hem kiraya verenin hem de kiracının birtakım yükümlülükleri olmakla birlikte bu yükümlülüklere aykırı davranmaları neticesinde söz konusu olabilecek yaptırımlar da öngörülmüştür.
Şimdi gelin, tahliye davasının ne olduğunu ve bu dava ile ilgili detayları hep birlikte inceleyelim.
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiracıları ev ya da işyerlerinden çıkartmak için kanunda belirlenen nedenlere dayandırılarak açılan davalardır. Malik sahipleri tarafından açılan ve halk arasında boşaltma davası olarak da bilinen bu davalar, kira sözleşmesine ilişkin düzenlemeler kapsamında açılmaktadır. Kanun kapsamında insanların barınma ihtiyaçlarını karşılayan çatılı gayrimenkuller ve ticari ya da sınai niteliklere sahip iş yerleri bu davaya konu olabilmektedir.
Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Kanun korucular kira sözleşmesinin keyfi nedenler ile bitirilmemesi ve mağduriyetlerin önüne geçilebilmesi için kira sözleşmesinin feshi ile ilgili detaylara yer vermiştir. Herhangi bir fesih olmaması durumunda kira döneminin sonunda kira bedelinde artış yapılması gerekmektedir. Bu durumda aynı şartlar ile kira sözleşmesi kendiliğinden uzatılmaktadır. Devam eden kira ilişkisi noktasında çeşitli nedenlerle kiralanan yerin tahliye edilmesi gerektiğinde kiracının çıkmak istememesi durumunda tahliye davası söz konusu olmaktadır. Bu noktada gayrimenkul sahibi tahliye davası açarak kiralanan yerin tahliyesini sağlamaktadır. Tahliye davasının açılması için çeşitli sebepler aşağıdaki gibidir:
- Kira bedelinin ödenmemesi veya zamanında ödenmemesi sebebiyle tahliye
- Temerrüt nedeni ile tahliye
- Kira süresinin dolması ve fesih ihbarı nedeni ile tahliye
Tahliye Davası Türleri
Bu davalar kiracıdan kaynaklanan ve kiralayandan kaynaklanan olarak iki şekildedir. Bunlarla ilgili detaylar aşağıdaki gibidir.
Kiracıdan Kaynaklı Tahliye Davaları
- Kiracının kira bedelini öngörülen sürede ödememesi (TBK m. 352)
Burada en önemli husus kira sözleşmesinin süresi ile ihtarnamedir. İhtarlarda muaccel olmuş kira bedeli şartı aranmaktadır. Bunun yanı sıra ihtarın usule uygun bir şekilde ve kiracının yasal ödeme süresi içerisinde yapılması gerekmektedir.
- Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması (TBK m. 352)
Kiracının belirli bir tarihte mülkü boşaltacağına dair söz vermesi ancak boşaltmaması tahliye davası nedenidir. 1 ay içerisinde icraya başvurarak tahliye kararı çıkarılması mümkündür. Ancak taahhütnamenin yazılı bir şekilde yapılmış ve imzalanmış olması gerekmektedir.
- Kiracının kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe ya da belediyede başka bir meskeninin bulunması (TBK m. 352)
Sözleşme esnasında bu hususu bilmeyen kiralayan bu hususu öğrendikten sonra tahliye talebinde bulunabilir.
- Kiracının kira sözleşmesine/kanuna aykırı fiillerde bulunması
Kiralayandan Kaynaklı Tahliye Davaları
- Kiraya verenin kira sözleşmesine konu olan konut/işyerine gereksinim duyması (ihtiyaç sebebiyle, TBK m. 350/b.1):
Belirli sürelerdeki kira sözleşmelerinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için ayrılan sürenin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde dava açılabilmektedir. Ancak burada en önemli husus ihtiyacın gerek olmasıdır. Bunun için belirli şartlar aranmaktadır.
- Kira sözleşmesine konu olan konut/işyerinin inşa ve imarı sebebiyle (TBK m. 350/b.2)
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye davası açılabilmektedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülen davalardır.
