Tapu iptal tescili davalarında aile konutu meselesiyle sıklıkla karşılaşılmaktadır. Aile konutu eşlerin evlilikleri boyunca kullandıkları bir yerdir. Türk Medeni Kanunu madde 194’ün 1. fıkrasında eşlerden biri, diğer eşin rızası olmadığı müddetçe aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez. Aile konutunu başkasına devredemez ya da aile konutu üzerindeki haklarını sınırlayamaz. Eşlerin fiil ehliyeti aile konutu konusunda sınırlandırılmıştır. Bu sınırlandırmanın nedeni söz edilen konutun aile konutu olmasıdır. Aile konutu nedeni ile tapu iptal tescili davası gibi davalar genellikle bu durumdan doğan anlaşmazlıkları çözmek için açılır.
Konutun sahibi olan eşten izinsiz ve habersiz yapılan işlemler geçersiz sayılır. Aile konutunda meydana gelen işlemler diğer tarafın rızası olmadan gerçekleşemez. Aile konutu olarak adlandırılan bu konutlara ilişkin olarak eşlerin rızası olmadan işlem gerçekleşmemektedir. Aile konutlarında tapu iptali ve tescili için dava açılabilmektedir.
Aile konutunun sağladığı haklar koruma altına alınmıştır. Bu nedenle yapılan işlemlerin iyi bir niyetle üçüncü kişilerle alakalı olması bile işlemler aile konutu üzerinden gerçekleşiyorsa geçersiz kılınacaktır. Konutun sahibi olan eşin yapabileceği işlemlerden biri olan satış işlemi de konutun maliki olan eşin izni olmadan gerçekleşemez. Ailenin barınma alanı olan aile konutunun korunması önemlidir. Aynı zamanda bu aile konutlarının şehri konulması da önem arz eder. Şerh konulmamış aile konutunu alan üçüncü kişilerin konutu başka insanlara satması gibi durumlarda o üçüncü kişiden konutu alan yeni ev sahibi tapuya güven ilkesi çerçevesinde işlem yaparsa işlem geçerli hale gelir. Yargıtay bu tür bir işlemi geçersiz saysa da malik bu işlemi tapuya güven kapsamında yaparsa o zaman bu işlem geçerli hale gelebilmektedir. Bu durumlarda ailenin barınma hakkı ihlal edilebilmekte ve işlemlerin önüne geçilebilmesi için aile konutuna şerh koyma hakkı maliklere verilmiştir.
Aile Konutunda Tapu ve Tescil Davası
Aile konutu nedeni ile tapu iptal tescili davası açıldığında bu davadaki taraflar rızası alınmadan konutu devreden ve bu nedenden dolayı barınma hakkı ihlal edilen eştir. Mağdur edilen eş, aile konutu için tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir. Bu davadaki amaç eşin rızası alınmadan gerçekleşen satış ya da devir işleminin varıldığı noktada tapuya yeni bir ev sahibi olarak yazılan üçüncü kişinin tapu kaydının geçersiz kılınmasıdır. Aile konutuna ilişkin tapu iptali ve tescili davasında iki unsura dikkat edilir:
- Taşınmazın aile konutu olduğunun kanıtlanması
- Taşınmazın aile konutu olduğu anlaşıldıktan sonra davaya neden olan işlemde eşin rızasının olup olmadığının araştırılması
- Eşin rızasının olmadığı ve taşınmazın aile konutu olduğunun tespit edilip dava için hazırlık yapılması
Ava sürecinde aile konutu oldukça detaylı bir şekilde incelenmektedir. Konutun özellikleri ve arazi bilgilerine kadar pek çok konuda araştırmalar gerçekleşir. Gerçekleşen yargı sonucunda hakimin aile konutunun, konutun maliki olan eşin rızası olmadan satışının yapıldığının tespit edilmesi durumunda dava kabul edilir. Dava kabul edildikten sonra aile konutunun satışı ve devir işlemleri geçersiz kılınır. Dolayısıyla ile konutu hiç işlem görmemiş gibi kabul edilerek işlem görmeden önceki haline getirilir. Tapuda satış iptal edilir ve evin sahibi olan eşe tescil edilir.
Pek çok davada olduğu gibi aile konutu ile ilgili açılan davalarda da harç yatırılması gerekmektedir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda yer alan madde 16’ya göre aile konutu nedeni ile tapu iptali ve tescili davasında harç şu şekildedir:
- Değerine göre harca tabi olan işlemlerde tarife 1’de yazan değerler esas alınır.
- Müdahalenin men i tescil ve tapu kaydı iptali gibi konutun aynını temsil eden davalarda gayrimenkulün değeri esas alınır.
Dava dosyası bilirkişiye gönderilmişse bilirkişi raporunda yer alan değer, konutun değerini belirlemektedir. Davanın değerinin dava dilekçesinde yer alması gerekir. Dava dilekçesinde yer alan değer üzerinden 2024 harç tarifesine göre harç miktarı belirlenir ve böylece harç ödemesi gerçekleşir. Harç ödemeleri ile ilgili miktar her yıl değişebildiğinden durumu takip etmek ya da avukattan bilgi almak gerekir. Aile konutuna bağlı tapu iptali ve tescili davasında harç miktarı konutun üçüncü kişiye satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.
İle Konutu Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı
Aile konutu nedeni ile tapu iptali ve tescili davası pek çok davada olduğu gibi bir zamanaşımına sahip değildir. Aile konutuna ilişkin bu dava, mülkiyet haklarını kapsayan bir davadır. Mülkiyet hakkı ile ilgili durumlarda zamanaşımı bulunmamaktadır. Ancak Türk Medeni Kanunu’nda yer alan madde 712’de zamanaşımı ile ilgili durumlar düzenlenmiştir. Konutu satın alan iyi niyetli üçüncü kişi, tapu sicilinde kesintisiz ve dava açılmadan 10 yıl boyunca kalırsa konutun sahibi haline gelmektedir. İyi niyetli üçüncü kişi aralıksız olarak 10 sene boyunca tapu sicilinde ev sahibi olarak görülürse 10 sene sonra aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescili davası açılamamaktadır.
Aile konutuna ilişkin davalar aile hukukundan kaynaklanan davalara girer. Bu durumda 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yargılama Usullerine İlişkin Kanunda yer alan madde 4’te buna ilişkin maddeleri ele almak gerekir. 6100 sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanunu’nda yer alan madde 12’de taşınmazın aynından doğan davalarda yetki adı altında tapu iptali ve tescili davasında taşınmasın yer aldığı yer mahkemesi olduğu belirtilmektedir. Yanı taşınmazın yer aldığı bölgedeki mahkemelere başvurmak gerekmektedir. Aile konutu satılırken ya da devredilirken izin alınmayan eş, Aile Mahkemesi aracılığıyla dava açabilmektedir.
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, Aile Mahkemeleri’ne hazırlanan dilekçe ile açılmaktadır. Bu dilekçe, taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan Aile Mahkemesine sunulmalıdır. Bu dilekçede yer alması gerekenler şunlardır:
- Tarafların adları, soyadları ve adresleri
- TC kimlik numaraları
- Eğer varsa tarafların vekillerinin bilgileri
Aile konutu nedeni ile tapu iptali ve tescili davasındaki taraflar rızası alınmadan işlem gerçekleşen aile konutu maliki olan eş (davacı) ve diğer eşten izin almadan konut üzerinde tasarruf gerçekleştiren eşti (davalı).
Dava dilekçesinde yer alması gereken diğer hususlar davanın konusu ve dava değeridir. Bunlar dilekçeye eklenir ce açıklamalar kısmına davanın dayandığı durumlara detaylı bir şekilde yer verilir. Davacı, delillerini deliller kısmında sunar ve talebin sonucunu da yazarak dilekçeyi imzalar. Bu dilekçelerin davanın akıbeti açısından eksiksiz bir şekilde yazılması önemlidir. Bu durumda mutlaka aile hukuku ve tapu davaları konusunda uzman olan bir avukatlık hizmetinden faydalanmak gerekir. Hem davanın sorunsuz bir şekilde açılabilmesi hem de dava sürecinin sağlıklı bir şekilde takip edilebilmesi için uzman bir avukattan yardım almak her zaman en faydalısı olacaktır. Tapu iptali ve tescili konularında hak kayıplarının meydana gelmemesi, dilekçenin doğru bir şekilde yazılması ve dava sürecinin kontrol altında tutulabilmesi için pek çok avukatlık hizmeti verilmektedir. Dava süresi boyunca pek çok insan sahip olduğu hakların bilincinde değildir. Bir uzmandan yardım almak, hak kaybının yaşanmaması için önemlidir.
