Kira tespit davası açma zamanı genellikle kiracı ve ev sahibi arasındaki kira sözleşmesinin hükümlerinde belirlenen kira bedelinde uyuşmazlık olduğunda ortaya çıkar. Kiracı ve ev sahibi, mevcut kira bedelini belirlemekte anlaşamazsa hukuk yoluna başvurabilir. Günümüzde her geçen gün hızla artan kira tespit davaları, kira artışları veya kira bedeli ile ilgili anlaşmazlıkların çözümünü amaçlar. Bu davaların ana amacı, mahkemenin kararıyla kira bedelinin belirlenmesi ve taraflar arasında bir uzlaşının sağlanmasıdır. Kira tespit davası süresi, arabuluculuk ve diğer hususlarda detaylı bilgileri bu yazımızda bulabilirsiniz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası diğer tespit davalarında olduğu gibi hukuki ilişkiden ziyade kira sözleşmesinin gelecekteki belirsizliklerini ortadan kaldırmaya odaklanır. Kira tespit davaları, kira bedelinin piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği bir dava türüdür. Kiracı ve ev sahibi kira bedelini belirlemede anlaşmazlık yaşarsa, bunu mahkemenin hukuk yoluyla belirlemesini talep edebilir. Kanuna göre 5 yılı geçen konut ve iş yeri kiralarında kira tespitini mahkemenin yapması istenebilir. Bu konuda kiracı ve ev sahibinin anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir.
Kira tespit davaları, kira bedelinin piyasa koşullarına ve yasal düzenlemelere uygun olacak şekilde yeniden belirlenmesini sağlar. Kira bedelinin belirlenmesi ve taraflar arasında anlaşmazlıkların giderilmesi gerektiği durumlarda başvurulan hukuki bir süreçtir. Bu tür davalarda mahkeme taraflar arasındaki anlaşmazlıkları çözer ve piyasa koşullarını baz alarak kira belirlemede karar alan taraftır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan kira tespit davaları hukuki dayanağına göre mahkemeni vereceği karar tüketici fiyat endeksine göre belirlenir.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davası koşulları, kiracı ve ev sahibi arasında kira bedelini belirleme konusunda bir anlaşmazlık olmasını gerektirir. Ayrıca belirli bir süredir devam eden kira sözleşmeleri için geçerlidir. Kira sözleşmesinin hükümlerine uygun olarak belirlenmesi gereken kira bedeli konusunda bir uyuşmazlık olduğunda taraflar hukuk yoluna başvurabilir. Davayı genellikle ev sahibi, kiracının makul bir kira bedeli kabul etmediği durumda açar. Taraflardan biri, kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşandığında mahkemeye başvuruda bulunur. Kira tespit davaları açma şartları arasında şunlara dikkat edilir:
- Kiracı ve ev sahibi arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı
- Kira bedelinin davasını belirlemede hukuki bir yararın bulunması
- Her yıl yenilenen kira sözleşmelerinde 5 yılın sonunda kira tespiti
- Ev sahibinin açacağı davalarda kira sözleşmesinin bitişinden en az 30 gün önce kiracıya ihtarname yapması
Kiracıya yapılacak olan kira tespit davaları ihtarnamesi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir zorunluluktur. Yazılı olarak yapılması gereken bu bildirimin nasıl yapılacağına dair özel bir düzenleme bulunmaz. Bu yüzden bu ihtarnamenin noter kanalıyla yapılması zorunlu olmayıp, ev sahibi kiracısına yazılı bildirimi zamanında ve uygun şekilde iletmek durumundadır.
Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunluluğu 01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren görevli mahkemede açılacak kira tespit davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak şarttır. Dava şartı olduğundan kiracı ve ev sahibi, mahkemedeki hukuk sürecinden önce bir arabulucuda görüşür. Arabulucuya başvurmadan kira tespit davaları açılması durumunda dava usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazsa, arabulucu kişi son tutanak düzenler. Taraflar bu tutanağı kullanarak yetkili mahkemeye kira tespit davaları açma imkanına sahip olur. Kira bedelinin tespiti ile ilgili davalarda, zamanaşımı süreleri önemlidir. Belirli bir süre içinde dava açılmazsa, davayı açma hakkı zaman aşımına uğrayabilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası açma zamanı iki ayrı grupta incelenir. Hukuki açıdan 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri ile 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri farklı olarak incelenir. Dava açmadan önce tarafların önce bir uzlaşma yoluna gitmesi beklenir. Ancak karşı tarafın makul bir talebe rağmen uzlaşmaya yanaşmaması durumunda dava açılabilir. Kanuna göre 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kiranın piyasa rayicine göre belirlenmesi talep edilemez. Bu durumda sözleşmede bir artı şartı yoksa buna göre kira bedelinin arttırılması talep edilebilir.
Eğer kira sözleşmesi 5 yıl ve daha uzun süredir devam ediyorsa kira tespit davasında dikkate alınması gereken unsurlar vardır. Kira sözleşmesi en az 5 yıldır devam ediyorsa, hakim TÜFE 12 aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurur. Çevredeki dairelerin veya iş yerlerinin kira ücretleri gibi bilgiler toplanır. Bu verilerden hareketle kira tespit davasına bakan hakim hakkaniyeti gözeterek karar verir. Piyasa rayicine göre kira belirlenir.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılır Mı?
Geriye dönük kira tespit davası açmak sadece belirli şartlar halinde yapılabilir. Çünkü kanunlarımıza göre kira tespit davasıyla hakimin vereceği karar, bu tarihten sonra geçerli olan kira bedellerini ilgilendirir. Kira tespit davaları sonucu ileriye yönelik uygulanır. Fakat mevzuata göre öncesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa veya kira sözleşmesinde artış şartı yer alıyorsa kira tespit davasının o kira yılı için geriye dönük olarak etki etmesi mümkündür.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası açma hakkı kiraya veren veya kiracıya aittir. Ev veya iş yeri sahibi ile kiralayanın bu davayı açması önünde hukuki bir engel bulunmaz. Kira tespit davasında kira bedelinin indirilmesi de talep edilebilir. Ev sahibinin önerdiği kirayı fazla bulan ve sözleşme gereği ödemesini yapan kiracılar isterse bu ücretin indirilmesi için kira tespit davaları açabilir. Ev sahibi ve kiraya veren istisnai olarak farklı kişiler de olabilir. Yargıtay içtihatlarına göre bu tür durumlarda malikin de davayı açabilme hakkı vermiştir.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davasında yeni kira bedeli belirleme hakimin vereceği hakkaniyetli karara göre şekillenir. Bu tür davalarda mahkeme dava sürecinde bilirkişi görevlendirir. Bilirkişiler inceleme yapar ve davaya konu olan taşınmazın durumunu değerlendirir. Emsal kira bedelleri yani çevre konut ve iş yerlerinin mevcut kira ücretleri incelenir. Bu şekilde hazırlanan bilirkişi raporu tamamlandıktan sonra mahkemeye sunulur. Raporun ardından hakim hakkaniyete uygun şekilde kira bedelini tespit eder. Kira bedelinin tespit edilmesinde hakim TÜFE değişim oranı, evin durumu, rayiç kira bedeli ve hakkaniyet unsurlarını göz önünde bulundurur.
Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira tespit davası görevli mahkeme sözleşmenin ifa edildiği yerdeki sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tespit davasının adliyedeki görevli ve yetkili mahkemeye yapılan başvuruyla açılması gerekir. Kira tespit davasında hakimin aldığı karar gelecek dönemdeki kira bedelleri için geçerlidir. Yeni kira döneminin başlamasından 30 gün öncesinde açılan davalarda yeni kira bedeli bu dönemin başından itibaren geçerli olur. Koşul sağlanamazsa mahkemenin kararı bir sonraki kira döneminde geçerli olur. Kira tespit davasında ev sahibi talebini açık ve net bir şekilde belirtmelidir. Talep edilen kira bedelinin hakim tarafından tespit edilmesi belirli bir alacak kapsamına girmez. Bu yüzden kira tespit davası kısmi dava olarak açılamaz.
Ayrıca Bakınız: Kira Alacağı İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
