Vekaletle yapılan taşınmaz satış bedelinin ödenmemesi sıklıkla karşılaşılan hukuki durumlardan biridir. Vekalet sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda yer alanlara göre vekilin vekalet veren kişinin bir işini yapmayı ya da bir işlem yapmayı kabul ettiği anlama olarak geçer. Yargıtay ve doktrinde belirtildiği gibi taraflar arasında yapılan vekalet ilişkisi, temeli güvene dayanan bir ilişkidir. Yani vekalet sözleşmesi, iş görme borcu ortaya çıkaran bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile vekil olan kişi, taşınmazın devrinde vekalet veren kişinin menfaatlerini ön plana koymak ve bu doğrultuda hareket etmek zorundadır.
Vekil, vekaletnameyi vekil eden kişinin dezavantajına olacak şekilde kötüye kullanması ya da üçüncü kişilerin çıkarına kullanması durumunda vekalet sözleşmesinin kötüye kullanılması suçu ortaya çıkmaktadır. Vekilin borcuyla sorumluluğunun belirlenmesinde ya da hizmet ve iş gibi durumları üstlenilmesinde bağlı bir vekilin sergilemesi gereken tavır esas alınmaktadır.
Türk Borçlar Kanununda “Şahsen ifa, Sadakat ve Özen Gösterme” başlığı altında yer alan madde 506’nın ikinci maddesinde belirtildiği üzere, vekil sorumluluğunu aldığı iş ve hizmetleri, vekalet veren kişinin haklı menfaatlerini gözetme, sadakat ve özenle yürütmekle görevlidir. Yine madde 506’ın üçüncü fıkrasında vekilin özen borcu nedeniyle ortaya çıkan sorumluluğun belirlenmesinde aynı ya da benzer alanda hizmet ve işleri üstlenen bir vekilin sergilemesi gereken davranış esas alınmaktadır. Bu durum hükümlerle de bağlanmıştır. Bu durumda vekil olan kişi vekil eden kişinin yararına ve onun idaresine uygun bir şekilde eylemlerini gerçekleştirmeli, bunlara ek olarak onu zarara sokacak davranışlardan kesinlikle kaçınmalıdır.
Eğer sözleşmede yer alan vekaletin kapsamı açık bir şekilde belirtilmemişse gerçekleşecek için niteliğine göre buna karar verilmektedir. Bu durum Trük Borçlar Kanunu madde 504’te ele alınmıştır. Sözleşmede vekaletin detaylarına açık bir şekilde yer verilmemişse ya da gerçekleşen işlem dış temsil sınırları içindeyse bile vekilin sorumluluğu daima mevcut olacaktır. Vekil eden kişinin yararına olmayan bir eylem ya da işlem gerçekleştiren vekil, kanunda yer alanlara göre bu durumdan sorumlu olur. Yargıtay’da da benzer görüşler söz konusudur.
Vekaletin Kötüye Kullanılması
Vekaletle yapılan taşınmaz satış bedelinin ödenmemesi gibi durumlar kanun ile koruma altına alınmıştır. Türk Borçlar Kanununda vekalete ilişkin hükümler yer almaktadır. Bu hükümler arasında “Hesap Verme” adı altında düzenlemeler de yer alır. Bu başlık altında yer madde 508’e göre vekil, vekalet veren kişinin isteği üzerine gerçekleştirdiği işlemlerin hesabını vermek ve vekaletle alakalı aldıklarını vekalet veren kişiye vermekle yükümlü olacaktır. Vekil, vekalet veren kişiye tesliminde geciktirdiği parayı faizi ile birlikte ödemekle yükümlü olur.
Vekaletin kötüye kullanılması, vekalet ile satış işleminin yapılması ancak bedelin alınamaması gibi pek çok durumla karşılaşılmaktadır. Vekalet verecek olan kişiler, vekalet verecekleri kişileri dikkatle seçmeli ve buna göre vekalet sözleşmesi imzalamalıdırlar. Bazı kötü niyetli kişiler ilk başta iyi gibi görünüp vekalet sözleşmesinden sonra tamamen kendi emelleri doğrultusunda hareket edebilirler. Bunun önüne geçebilmek için vekalet sözleşmesinde yer alan maddelerin açık bir şekilde belirtilmesi ve vekalet verilecek olan kişinin iyi seçilmesi gerekmektedir. Vekalet sözleşmeleri avukatlar eşliğinde hazırlanabilmektedir. Bu gibi hukuksal süreçlerde ya da sözleşmelerde mutlaka bir avukat ile çalışmak gerekir. Hem hukuksal anlamda bir açıklık oluşmasına engel olunurken hem de doğru bir şekilde vekalet sözleşmesi hazırlamak çok önemlidir. Bu sebeple eğer vekalet verilecekse hem sözleşme en doğru şekilde hazırlanmalı hem de vekalet verilecek kişi iyi seçilmelidir.
Vekalet sözleşmesinin en önemli maddelerinin arasında vekilin yönergelere uygun hareket etmesi, hesap verme ve özen borcu gibi unsurlar yer almaktadır. Ayrıca vekalet veren kişinin söyledikleri ve talimatları doğrultusunda da hareket etme yükümlülüğü vardır. Vekalet sözleşmelerinde vekilin hesap verme zorunluluğu her zaman vardır. İşin vekil tarafından gerçekleştirilmesi esnasında ve sonrasında da bu durum devam etmektedir. Bu sebeple vekilin aldıklarını geri verme durumunda zamanaşımı sözleşme süresince işlememektedir. İade borcunda muacceliyet, vekilin hesap vermesi ya da sözleşmenin bitmesi ile başlamaktadır. Vekaletle yapılan taşınmaz satış bedelinin ödenmemesi söz konusu olamaz.
Vekil tarafından satım bedeli, vekil eden kişiye ödenmediği müddetçe vekalet ilişkisi çerçevesinde Türk Borçlar Kanunu madde 508’e göre hesap verme sorumluluğu devam etmektedir. Bu doğrultuda vekil edenin talep hakları zamanaşımına uğramamaktadır. Bu duruma ilişkin Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 28.05.2019 T. 20117/4047 E. 2019/6699 K. kararında pek çok noktaya değinilmiştir. Bu karara göre dava, vekalet sözleşmesi temel alınarak gerçekleşen taşınmaz satışı ile kullanılan maaş hesabından doğan alacağın tahsili istemine bağlıdır. Davasının davalıya 12.04.2004 tarihinde vekalet verdiği, davalının bu vekaletname ile davacıya ait taşınmazı dava dışı üçüncü birine sattığı ve davacıya it maaş kartıyla hesapta yer alan maaşı çektiği dosya ile sabittir. Vekalet sözleşmesinde yer alan en önemli maddelerden biri vekilin talimatına uygun hareket etme borcu, vekilin hesap verme borcu, özen borcu yer almaktadır. Vekilin hesap verme borcu vekalet sözleşmesinin gerçekleşmesi ile birlikte ortaya çıkar ve işlemin vekil tarafından gerçekleştirilmesi sırasında ve işlem sonrasında da devam eder. Borçlar Kanunu madde 392’ye göre talep üzerine yapılan işlemin hesabını vermek için ve müvekkili nam ve hesabına edindiği şeyleri iade edip, bu işlem gerçekleşene kadar saklamak zorunda olduğu bir gerçektir.
Vekil Satış Bedelini Geri Ödemek Zorunda Mı?
Vekaletle yapılan taşınmaz satış bedelinin ödenmemesi durumunda hukuki yollara başvurulabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu madde 508’in ikinci fıkrasına göre vekilin vekalet veren kişiye vermekte geciktirdiği paranın faizini ödemesi zorunludur. Bu durumda vekil, satış bedeliyle birlikte satış tarihinden itibaren işlemeye başlayan gecikme faizini de ödemek zorundadır. Vekil, vekalet ile işlem gerçekleştirdiği satışta satış bedelinden gerektiği kadar, adına işlem yaptığı vekil eden kişinin zararına satış yapması nedeniyle vekil edenin zarara uğramasından da sorumlu kabul edilmektedir. Bu durum yargıtayda da açık bir şekilde belirtilen konular arasında yer almaktadır.
Davada davacı olan kişi davalı vekilden gerçek satış bedelini istemekte ve gerçek satış bedelinin davacıya ödendiğinin ispatı ise vekile aittir. Bu durumda davalı gerçek satış bedelini davacıya ödemişse bunu yasal delillerle ispat etme sorumluluğuna sahiptir.
Vekaletle yapılan taşınmaz satış bedelinin ödenmemesi durumunda dava açılabilmektedir. Vekilin hesap verme borcu, vekalet sözleşmesi ile doğan bir durum olduğundan ispat yükü her zaman vekildedir. Vekil, vekaletle gerçekleştirdiği işlemlerin hesabını vermek zorundadır. Ayrıca gerçek satış bedelini de vekile ödemek zorundadır. Vekil bu ödemeyi yazılı belgelerle ispat etmek zorundadır. Ancak bu şekilde borcu ödediğine emin olunabilmektedir.
Vekalet sözleşmesi nedeniyle pek çok dava görülmektedir. Bu nedenle vekalet sözleşmeleri yapılırken dikkatli olmak ve vekil seçerken de aynı özeni göstermek gerekir. Bu durumda bu sözleşmelerin hazırlanmasında hukuk bilen kişilerin etkisi büyüktür. Sözleşme hazırlarken avukatlar ya da hukuki danışmanlar ile çalışmak her zaman faydalıdır. Bu nedenle vekalet gibi işlemlerde mutlaka bir avukata danışmak gerekir.
