Arsama izinsiz ev yapılmış ne yapabilirim sorusu, kendi arazisine izinsiz ev yapılan insanların merak ettiği sorulardan biridir. Bir mirasının ya da arazi sahibinin kendi imkanını kullanarak arsasına ev yaptırması tereke aracılığıyla diğer mirasçıların bu arsa ve ev üzerinde hak iddia edebilmesine yol açmaktadır. Yani arazinin diğer mirasçıları, bu evden pay alabilir. Bu durumun önüne geçmek adına hisseli arsaya izinsiz ev yapan mirasçının bu evin kendisi tarafından yapıldığı, dava yoluyla onaylanmalıdır. Bu davaya muhdesatın aidiyetinin tespiti davası denilmektedir.
Hisseli bir arsa üzerine izinsiz bir şekilde inşa edilen evin iskanının olmaması durumunda muhdesatın aidiyetinin tespiti davası söz konusuysa evin kim tarafından yapıldığının tespitinin önünde bir engel bulunmaz. Bu durum için kaçak evin arsaya değer katması yeterli kabul edilmektedir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında hukuki yarar sağlanması şartıyla açılabileceği hem Yargıtay uygulamalarında hem de doktrinde kabul görmektedir.
Taraflar arasında görülen ortaklığın giderilmesi davasının olması ya da taşınmaz üzerindeki muhdesatın kamulaştırılması, kentsel dönüşüme tabi tutulması gibi durumlarda taşınmazda bulunan muhdestlarla ilgili aidiyetin tespiti davası açılması, hukuki yarar barındırmaktadır.
Muhdesat Nedir?
Arsama izinsiz ev yapılmış ne yapmalıyım sorusuna verilebilecek cevaplardan biri muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıdır. Muhtesat terimi bir taşınmaz üzerinde yer alan ağaç, ev gibi yapılara verilen addır. Muhtesat kural olarak yer aldığı arazinin bir parçası olarak kabul edilmekte ve o taşınmazın sahibi, muhdesatın da sahibi olarak kabul edilir.
Taşınmaz üzerinde taşınmazın sahibine ait olmayan bir muhtesat yer alabilir Muhtesatın üzerinde bulunduğu arazi sahibine ait olmaması ve kendine ait olduğunu beyan eden kişi, mahkemeden bu durum tespitini talep edebilmektedir. Buna da muhtesatın aidiyetinin tespiti davası denilmektedir. Bu davalarda bir avukatla çalışmak önemlidir. Çünkü muhdesatın tespiti durumu, insanlar tarafından bilinen bir hukuki süreç değildir. Bu nedenle alanında uzman avukatlarla birlikte çalışmak önemlidir. Avukatlar dava sürecinde hem kişilerin sahip oldukları hakları savunurken hem de kişileri yasal çerçevede temsil etmektedirler.
Muhtesat iddiası, birinin bir arazi üzerinde yer alan bina ve benzeri yapıların kendisi tarafından yapıldığını, mülkiyetinin taşınmaz sahibine ait olmayıp kendine ait olduğunu iddia etmesidir. Bu iddiasını tespit davası aracılığıyla ileri sürmektedir. Bu dava muhtesatın aidiyetinin tespiti davası adı verilmektedir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Muhdesat bir arazi üzerinde yer alan bina gibi benzeri yapılardır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası bu yapıların kedi imkanları ile yapıldığının tespit edilmesi için açılır. Yani binayı diken kişi bu binaın arsa sahibine ait olmadığını, kendine ait olduğunu kanıtlar. Bu dava tespit davası niteliği taşımaktadır ve gayrimenkul davalar arasında yer almaktadır. Davacının bu dava için güncel bir hukuki yararının olması gerekir. Taraflar arasında görülen ortaklığın giderilmesi davası ya da muhdesat hakkında kamulaştırmanın var olması, hukuki yararın olduğunu göstermektedir.
Muhdesatın aidiyeti davası kamulaştırma davası ya da ortaklığın giderilmesi davası görülüyorsa arazide yer alan yapıların, arazi sahibine değil de kendine ait olmasının kanıtlanmasıdır. Ayrıca el atmanın önlenmesi davas,ı arazisine izinsiz ev dikilern işler tarafından açılabilmektedir.
El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir?
El atmanın önlenmesi ya da bir diğer adıyla müdahalenin men’i davası taşınır olup olmadığı fark etmeksizin bir mala karşı gerçekleştirilen maddi el atmanın önlenmesidir. Bu dava üç şekilde adlandırılabilmektedir:
- Tecavüzün men’i davası
- Müdahalenin men’i davası
- El atmanın önlenmesi davası
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre mülkiyet hakkının içeriği başlığı altında 683. Maddesinde mal sahibi malını haksız bir şekilde elinde tutan kişiye karşı istihkak davası açabilmekte ve her türlü haksız el atmanın önlenmesi de davaya konu olabilir. Bu dava ayni bir hakka dayanmaktadır. Bu nedenle her zaman açılabilir. Görevli mahkeme dava konusunun değerine bağlı olarak değerlendirilmektedir.
Mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme, dava konusuna göre belirlenmektedir. Zilyetliğe dayalı el atmanın önlenmesi davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Müdahalenin men’i davasında ücretler nisbi harca tabidir. Bu harç ücretleri 492 sayılı Harçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Davanın değeri üzerinden hesaplanmaktadır.
Başkasının arazisine yapılan bina nedeniyle tapu iptal davası da açılabilmektedir.
Araziye İzinsiz Yapılan Bina Nedeniyle Tapu İptal Davası
Arsama izinsiz ev yapılmış ne yapabilirim sorusuna verilecek bir diğer cevap tapu iptali davasıdır. Türk Medeni Kanunu madde 684’ün ilk fıkrasında ve madde 718’in ikinci fıkrasında arazinin mülkiyeti ve tasarruf hakkı o arazide kalıcı olarak arazi üzerine yapılan binaları ve yapıları da kapsamaktadır. Bazı durumlarda yasalar genel hükümlere bırakılmamaktadır.
Birinin kendi imkanı ile başkasının sahibi olduğu araziye devamlı ve mütemmim cüzü yani tamamlayıcı bir parçası olarak yapı yapmak, kanundaki şartlar karşılanıyorsa yapıyı yapan kişinin bu yapının bulunduğu alanla binanın kullanılması için zorunlu arazinin o kısmının tescilini arsa sahibinden talep edebilmektedir. Malzeme sahibi olan kişinin tescil talebinde bulunabilmesi için gereken şartlar şunlardır:
- Yapının değerinin taşınmazın değerinden daha fazla olması
- Malzeme sahibi olan kişinin iyi niyetli olması
- Yapıyı inşa eden kişinin arazi sahibine uygun ücreti ödemesi
- Kısmen tescil yapılacaksa bu durumda infazın mümkün olması
Arazinin mülkiyetinin bina sahibine verilmesi için iyi niyet koşulu aranmaktadır. Medeni Türk Kanunu madde 3’e göre iyi niyet durumlarına hükmedilmiş ve sübjektif iyi niyet şartı aranmıştır. Malzeme sahibi bina diktiği arazinin başkasına ait olduğunu bilmemesi, binayı ya da yapıyı dikmede haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eden hükümler düzenlenmiştir. Malzeme sahibi olan kişinin tescil istemesi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı savunma ya da iddiaya gerek duyulmaksızın mahkeme tarafından resen araştırılır.
Araziye yapılan bina ya da yapının değerinin arazinden daha fazla olması durumu davanın tarihine göre değerlendirilmeli ve objektif esaslara dayalı olarak tespitler gerçekleştirilmelidir. Yapıya bakıldığında yapının değerinin araziden fazla olduğu anlaşılmalıdır. Yapıyı yapanın arazi sahibine uygun bir bedel ödemesi durumunda bu bedel genel olarak yapı için gerekli görülen arsanın dava tarihinde olan güncel gerçek değeri olarak kabul edilmektedir. Ancak geniş bir arazinin bir kısmının devri gerekiyorsa geri kalan arsanın bedelinde eksiklikler yaşanacaksa abu durumda taşınmaza bağlı diğer zararlar değerlendirilir, hak ve yarar dengesi kurularak hesaplanır. İptal edilmesi istenen konularda arsa sahibine ödenmek için saklanmalı, daha öncesinde ödenmiş bir bedel söz konusu ise bu bedel ödenerek borçtan mahsup edilmektedir.
Arsama izinsiz ev yapılmış ne yapabilirim sorusuna ilişkin daha detaylı ve hukuksal bilgiler alabilmek için mutlaka bir avukat ile çalışmak gerekmektedir. Bu avukatlar Türk Medeni Kanunu ve ilgili dava alanında uzman avukatlar olabilmektedir. Avukatlar kişilerin haklarını muhafaza ederek önemli bir görev üstlenmektedirler. İnsanlar hukuksal süreçler konusunda fazla bilgi sahibi olmadığından onları bilgilendirir ve haklarını savunurlar. Ayrıca davanın yakından takip edilmesi de oldukça büyük bir öneme sahiptir. Bu nedenle dava süreçlerinde avukat ile birlikte hareket etmek önemlidir.
