Taşınmazın satış vaadi ile sözleşme ile birlikte taşınmaz satışının şimdi değil ancak daha sonrasında taşınmazın satışının gerçekleştirilmek istendiğinde yapılan sözleşmeye taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adı verilmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebi ile tapu iptal davası bu durumların iptali için açılabilmektedir. Bu sözleşmenin dayandığı kanun, Türk Borçlar Kanunu madde 29’dur. Bu maddeye göre bir sözleşmenin ileride kurulması gibi sözleşmeler yer almaktadır.
Kanunda belirtilen istisnai durumlar haricinde ön sözleşme geçerliliği, ilerleyen zamanlarda kurulacak olan sözleşmenin durumuna bağlıdır. Tapulu taşınmazların satışı Tapu Sicil Müdürlüğü’nde gerçekleşeceği için taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de bu müdürlüklerde yapılmalıdır. Noterlik Kanunu madde 60’ta bu kanunun haricinde nasıl düzenleme yapılacağı ile ilgili bilgiler yer almaktadır.
Şartlara uyulmadan gerçekleşen taşınmaz satış vaadi ile ilgili sözleşmeler geçerli olmaz ve ihtilaf ile herkes aldığını geri verir. Örnek vermek gerekirse taraf ya da taraflardan biri 200.000 ₺ ödemiş ise diğer taraf karşılığında X taşınmazını satma vaadi ile gelmiş fakat satışı vaat eden taşınmazı satmaktan vazgeçmiştir. Bu taşınmaz bir şekilde parayı veren kişiye geçirilmemişse inşaatı bitmemiş veya bir şekilde taşınmaz alıcıya ulaştırılmamışsa bu durumda ödeme yapan taraf ancak ödemiş olduğu bedeli geri alabilmektedir. Şartlara uyularak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, alıcı üzerine düzeni yerine getirmişse bu durumda satış vaadi yapılan taşınmazın kendi üzerine geçirilmesini zorlayabilmektedir. Bu amaç doğrultusunda taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescili davası açılabilir.
Bu sözleşme noterlerde yapıldığında tapu siciline de kaydedilebilir hale gelmektedir. Kayıt gerçekleştikten sonra gayrimenkulü satma vaadi verilen taşınmaz, üçüncü kişilere satılmışsa bile üçüncü kişiye dava açılarak tapunun taşınmazın satış vaadi alacaklısı olan kişi üzerine kaydedilmesi talep edilebilmektedir.
Kat karşılığı gerçekleşen inşaat sözleşmeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle eser sözleşmesi birleşimiyle oluşmaktadır. Bu konuyla ilişkin davalar kat karşılığı sözleşmelerle alakalı davalardır.
İştirak durumunda mülkiyete tabi olan gayrimenkullerdeki paydaş satış sözleşmesi yetkisi mevcutsa müşterek mülkiyete dönüştürme yoluyla gayrimenkulün satışı mümkün olur. Taşınmazın payını almak isteyen alacaklı, dava açarak taşınmazdaki satış vaadi borçlusundan mülkiyet payını kendi için talep edemez. İlk olarak gayrimenkul satış vaadinde borçlu olan kişinin bu taşınmazdaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesini beklemesi gerekmektedir.
Kat irtifakı olmayan paylı mülkiyete tabi gayrimenkullerde ya da el birliği ortaklığına ilişkin taşınmazlarda satış vaadini gerçekleştirmek mümkün olsa da diğer paydaşların ön alım haklarının olduğunu unutmamak gerekir. Gayrimenkul konusunda bilgi sahibi bir avukat ile bu durumu gözden geçirmek daha faydalı olacaktır.
Şartlara uygun yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde gayrimenkulü satın almak isteyen alacaklı, kendisini ait durumları yerine getirmişse taşınmazın satışını vaat eden kişi, taşınmazı tapuda vaat alacaklısının üzerine yapmazsa bu durumda taşınmazı almak isteyen alacaklı, noter tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadine göre taşınmazın kendine tescil edilmesini talep edebilmektedir.
Noter tarafından düzenlenmese de tarafların tüm görevleri yerine getirilmiş olsa da saatılacak taşınmaz için ödemelerin tamamı gerçekleşerek taşınmazın anahtarı alıcıya verilmişse alıcı bahsi geçen daireyi kullanmaya başlamış ya da kullanıyorsa şartlara uygun olmadığı öne sürülerek satıcının taşınmaz satış vaadinden vazgeçmesi Türk Medeni Kanunu’nda yer alan durumlara göre tarafsız ve iyi niyete aykırıdır. Bu durumda alıcı şekil şartına göre olmayan gayrimenkulün satış vaadi sözleşmesine göre taşınmazın kendine tescilini talep edebilmektedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ilk gerçekleşen sözleşmenin geçerli olduğu durumlara uygun bir şekilde değiştirilebilir ya da bitirilebilir olduğundan bu durum söz konusuysa noter tarafından değişiklik ya da fesih işlemleri noter tarafından gerçekleşmediği müddetçe geçerli sayılmaz. Eğer bu durum söz konusuysa noter tarafından tadil sözleşmesi yapılabilir. Taraflarsan biri haklı bir nedenle sözleşmeden vazgeçmek istiyor fakat diğer taraf bunu istemiyorsa bu durumda sözleşme Aliye Hukuk Mahkemelerine başvurularak feshedilebilmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebi ile tapu iptal davası bazı şartların yerine gelmesi ile mümkün olabilmektedir. Taşınmaza ilişkin taşınmaz sahibi ve alacaklılar arasında gerçekleşen satış vaadi sözleşmesi noter onayına sunulmadan geçerli sayılmamaktadır.. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmi olarak kabul görebilmesi için noter tarafından düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin üçüncü taraflarla, bir diğer deyişle başka alıcıyla gerçekleşmesinin önüne geçmek adına tapuya şerh düşülebilmektedir. Tapuya düşen şerh 5 yıl boyunca geçerli olmaktadır. 5 yıl boyunca gayrimenkul alım satım olmamışsa bu sözleşme iptal olur. Tapuya şerh düşülmemişse taşınmaz satış vaadi sözleşmesi 10 yıl boyunca geçerli olmaktadır.
Satış vaadi sözleşmesi satıcı ve alacaklı taraflar için bazı şartların ortaya çıkmasına neden olur. Bu durumda sözleşmede yer alan tarihte alıcının isteğiyle satışın gerçekleşmesi mümkün olmamaktadır. İki taraf da tapu devrinde hazır olması gerekmektedir. Satışı gerçekleşecek olan taşınmazın tapulu olması gerekir. Tapusu olmayan taşınmazlar için sözleşme gerçekleşememektedir. Fakat satışı yapacak tarafın sözleşmenin gerçekleştiği tarihte taşınmazın tapusuna sahip olması gerekmemektedir. Sözleşmelerde belirtilen tapu devri tarihine kadar bu taşınmazın tapusu alınmalıdır.
Satış vaadi sözleşmesinde bulunması gereken bilgiler ve dikkat edilmesi gereken pek çok nokta yer almaktadır. Bu durumlar yerine getirilmezse taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebi ile tapu iptal davası açılabilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Sebebi ile Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebi ile tapu iptal davası pek çok davada olduğu gibi dilekçe sunularak açılan davalar arasında yer almaktadır. Bu dilekçelerde yer alan bilgilerden bazıları şunlardır:
- Ad ve soyad bilgileri
- Açık adres
- Sözleşmede verilen gayrimenkule ilişkin adres (tebligat göndermek için)
- Satışı gerçekleşecek taşınmazın satış bedeli
- Satışı gerçekleşecek taşınmaza ilişkin ödemenin nasıl yapılacağı ve varsa taksitli ödemenin gecikmesi durumunda gerçekleşecek faiz oranı yer almalıdır.
Tapu devir işlemlerinde döner sermaye, tapu harcı gibi masrafların hangi tarafa ait olacağı da belirlenmelidir. Taraflardan biri istemezse sözleşmeden vazgeçilebilir. Bu durumda uygulamaya geçecek olan tazminat veya cezai durumlarla ilgili bazı maddeler de eklenebilmektedir. Tarafların, gündeme gelebilecek anlaşmazlıkların çözümü için icra dairelerine ve mahkemelere başvurabileceğine ilişkin bilgiler sözleşmede yer alabilmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebi ile tapu iptal davası Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Dolayısıyla sunulacak dilekçe bu mahkemelere sunulur. Gayrimenkul satış vaadine ilişkin tapı iptal davalarında araştırılıp değerlendirilmesi gereken pek çok nokta vardır. Bunlar şunlardır:
- Resmi olarak gerçekleşmiş satış vaadi sözleşmesi
- Tapu kaydı
- Zamanaşımına bağlı karşı zilyetliğin değerlendirilebilmesi için tanıkların ifadesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebi ile tapu iptal davası mutlaka uzman avukatlar tarafından yönetilmesi gereken davalar arasında yer almaktadır. Bu davanın açılması için sunulan dilekçeler mutlaka özenle hazırlanmalıdır. Bu konuyla ilgili alanında uzmanlaşmış olan avukatlar hem dilekçelerin eksiksiz bir şekilde hazırlanmasına yardım edecek hem de dava sürecini daha iyi takip edebileceklerdir. Kişiler bu tür davalarda kendi haklarının farkında olmadığından dava kişinin aleyhine sonuçlanabilir ya da daha fazla maddi kayıplar yaşanabilir. Bunu önlemek için mutlaka uzman avukatlarla işbirliği içinde olmak gerekir.
