Müteahhidin İnşaatı Zamanında Teslim Etmemesi Halinde Arsa Sahibinin Hakları 2025

Müteahhidin İnşaatı Zamanında Teslim Etmemesi durumu Türkiye’de bulunan arsa ve müteahhit ilişkilerinde sıkça görülen sorunlardan biridir. İnşaat sözleşmelerinde en önemli yükümlülüklerden biri, müteahhidin inşaatı zamanında tamamlayarak teslim etmesidir. Müteahhit, sözleşmede belirtilen süre içinde inşaatı bitirmediğinde ya da makul süreyi aştığında, bu gecikmeden doğrudan sorumlu olur. Bu tür durumlarda arsa veya bina sahibi, müteahhide karşı belirli haklarını kullanabilir.

Bu yazımızda, Müteahhidin İnşaatı Zamanında Teslim Etmemesi durumu, gecikme halinde arsa veya bina sahibinin hakları ve bu hakların nasıl kullanılabileceğini detaylı şekilde ele alacağız.

Müteahhidin Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları

Müteahhit, sözleşmeye uygun şekilde inşaatı tamamlamazsa, hukuki olarak borçlunun temerrüdü gerçekleşir. Temerrüt durumunda, arsa veya bina sahibi müteahhide ihtarname göndererek borcun ifasını talep edebilir. Eğer müteahhit, verilen sürede inşaatı tamamlamazsa, mal sahibi kanunda yer alan seçimlik haklarını kullanabilir.

Arsa veya bina sahibinin bu noktada üç temel hakkı vardır:

1. İnşaatın tamamlanmasını ve gecikme tazminatı talep etme hakkı
2. Sözleşmeden vazgeçerek uğradığı zararın tazminini isteme hakkı (müspet zarar tazmini)
3. Sözleşmeyi feshederek uğradığı zararların karşılanmasını isteme hakkı (menfi zarar tazmini)

İnşaatın Zamanında Teslim Edilmemesi Halinde Arsa veya Bina Sahibinin Hakları

İnşaatın Teslimini ve Gecikme Tazminatını Talep Etme Hakkı

Müteahhidin İnşaatı Zamanında Teslim Etmemesi halinde, arsa veya bina sahibi öncelikle müteahhitten inşaatın tamamlanmasını talep edebilir. Ayrıca, gecikme nedeniyle uğradığı zararın karşılanması için gecikme tazminatı isteyebilir.

Sözleşmede gecikme tazminatı öngörülmüşse, taraflar arasında belirlenen bedel talep edilir. Ancak, sözleşmede böyle bir hüküm olmasa dahi, arsa sahibi piyasa rayiçlerine göre kira bedeli üzerinden tazminat talep edebilir.

İnşaatın Tesliminden Feragat Ederek Pozitif Zararın Karşılanmasını Talep Etme Hakkı

Müteahhit inşaatı tamamlayamayacağını açıkça ortaya koyuyorsa veya ihtara rağmen teslim etmiyorsa, arsa veya bina sahibi inşaatın tesliminden vazgeçerek uğradığı tüm zararların tazmin edilmesini talep edebilir.

Bu tazminat müspet zarar tazmini olarak adlandırılır ve şu unsurları kapsar:

• Gecikmeden doğan kira kayıpları
• İnşaatın tamamlanması için yapılan masraflar
• Taşınmazın geç teslim edilmesi nedeniyle oluşan değer kayıpları

Bu durumda, müteahhit artık inşaatı teslim etmekle yükümlü olmaz, sadece tazminat ödemekle sorumlu olur.

Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazmini

Arsa veya bina sahibi, müteahhidin temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi feshederek uğradığı zararları talep edebilir. Fesih durumunda taraflar, sözleşme hiç yapılmamış gibi eski hale dönmek zorundadır.

Menfi zarar, sözleşmenin geçerli olacağına duyulan güven nedeniyle uğranılan kayıpları ifade eder. Örneğin:

• Başka bir yükleniciyle anlaşılamaması nedeniyle oluşan zararlar
• Yeni bir inşaat firmasıyla çalışmak için yapılacak ek masraflar

İnşaatın Başka Bir Müteahhit Tarafından Tamamlanması ve Masraf Talebi

Arsa sahibi, Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi uyarınca inşaatı başka bir firmaya yaptırarak oluşan masrafları müteahhitten talep edebilir. Bu durumda:

• Mahkemeye başvurarak eksik işlerin belirlenmesi talep edilir.
• Bilirkişi incelemesi sonucu belirlenen maliyet, müteahhitten tazmin edilir.

Eğer arsa sahibi, mahkemeye başvurmadan doğrudan inşaatı tamamlatırsa, müteahhitten masrafları talep etme hakkı ortadan kalkabilir. Bu nedenle, hukuki sürecin dikkatli yürütülmesi gerekir.

Kira Kaybı Tazminatı Talebi

Müteahhidin İnşaatı Zamanında Teslim Etmemesiyle birlikte İnşaatın geç teslim edilmesi nedeniyle arsa sahibi, kira kaybı tazminatı talep edebilir. Bu tazminat, inşaatın gecikme süresi boyunca taşınmazın kira getirisi esas alınarak hesaplanır.

Önemli noktalar:

• Eğer arsa sahibi sözleşmeden dönmüşse, kira kaybı talep edemez.
• Kira bedeli, sözleşmede belirlenmemişse güncel piyasa rayicine göre hesaplanır.
• Gecikme cezası ve kira kaybı birlikte talep edilebilir, ancak sözleşmede aksi belirtilmişse yalnızca biri alınabilir.

Müteahhitin Gecikmesi Halinde Arsa veya Bina Sahibinin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Müteahhidin inşaatı zamanında teslim etmemesi halinde, arsa veya bina sahibi şu hukuki yolları kullanabilir:

İhtarname Gönderme

İnşaat gecikmesi durumunda ilk adım olarak, arsa veya bina sahibi noter aracılığıyla ihtarname göndererek müteahhide süre verebilir. Eğer müteahhit bu süre içinde inşaatı tamamlamazsa, arsa veya bina sahibi hukuki süreç başlatabilir.

Mahkemeye Başvurarak Tazminat Davası Açma

Gecikmeden doğan zararların karşılanması için arsa veya bina sahibi Asliye Hukuk Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesi nezdinde tazminat davası açabilir. Mahkeme, müteahhidi tazminat ödemeye mahkûm edebilir.

Sözleşmenin Feshi Davası Açma

Eğer müteahhidin teslimdeki gecikmesi ciddi boyuttaysa ve sözleşmenin devamı imkânsız hale gelmişse, arsa veya bina sahibi sözleşmenin feshi için dava açabilir.

Müteahhidin Gecikmesinde Kusur Değerlendirmesi

Müteahhidin gecikmesi bazı durumlarda kendi kusurundan kaynaklanırken, bazı durumlarda mücbir sebepler devreye girebilir.

Müteahhidin Kusurlu Olduğu Durumlar

• Finansal sorunlar nedeniyle inşaatı tamamlayamaması
• Yeterli iş gücü veya malzeme sağlayamaması
• Sözleşmeye aykırı hareket etmesi

Mücbir Sebep Halleri

Bazı durumlarda müteahhit mücbir sebep (deprem, salgın hastalık, savaş vb.) nedeniyle gecikmeden sorumlu tutulmaz. Ancak müteahhit mücbir sebebi ispatlamak zorundadır.

Arsa veya Bina Sahibinin Haklarını Koruması İçin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

Arsa veya bina sahibi, müteahhit ile yaptığı sözleşmenin güvence altına alınması için bazı önlemler almalıdır:

• Sözleşmeye açık teslim tarihleri ve cezai şartlar koyulmalıdır.
• Gecikme halinde noter aracılığıyla ihtarname çekilmelidir.
• Müteahhidin mali durumu önceden araştırılmalıdır.
• Alternatif çözüm yolları (arabuluculuk gibi) değerlendirilmelidir.

Kat Maliklerinin Müteahhide Dava Açması

Kat malikleri, müteahhitin inşaatı zamanında tamamlamaması, eksik veya kusurlu iş yapması, ayıplı teslim gerçekleştirmesi gibi durumlarda hukuki yollara başvurabilir. Müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kat malikleri, Tüketici Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açabilirler.

Kat Maliklerinin Müteahhide Açabileceği Davalar:

1. Gecikme nedeniyle tazminat davası
   • Müteahhidin İnşaatı Zamanında Teslim Etmemesi halinde, kat malikleri gecikme nedeniyle kira kaybı ve zararlarını talep edebilir.
2. Eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi davası
3. İnşaat teslim edildikten sonra eksik veya hatalı işler tespit edilirse, kat malikleri bunların giderilmesi için müteahhide karşı dava açabilir.
4. Sözleşmenin feshi davası
5. Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, kat malikleri sözleşmenin feshi için dava açabilir.
6. Kat irtifakının veya tapuların teslimi davası
7. Müteahhit, kat maliklerine tapuları teslim etmezse, tapuların devri için mahkemeye başvurulabilir.

Toprak Sahibi ve Müteahhit Arasındaki Emsal Davalar

Toprak sahibi (arsa sahibi) ile müteahhit arasında çeşitli nedenlerle davalar açılabilmektedir. En yaygın emsal davalar şunlardır:

1. Müteahhidin İnşaatı Tamamlamaması Nedeniyle Açılan Davalar

• Müteahhidin sözleşmede belirtilen süre içinde inşaatı tamamlamaması nedeniyle arsa sahibi tazminat davası açabilir.
• Mahkemeler, müteahhidin gecikme süresi, mağduriyetin büyüklüğü ve sözleşmedeki hükümleri dikkate alarak karar vermektedir.

2. Eksik veya Kusurlu İşler Nedeniyle Açılan Davalar

• Müteahhit, inşaatı tamamlamış ancak eksik veya kusurlu işler bırakmışsa, arsa sahibi eksikliklerin giderilmesi davası açabilir.
• Mahkemeler, bilirkişi raporlarıyla eksiklikleri tespit eder ve müteahhidi tazminata mahkûm edebilir.

3. Paylaşım Oranlarıyla İlgili Davalar

• Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmede belirlenen daire veya dükkân paylaşımı kurallara uygun yapılmazsa, arsa sahibi hakkaniyetli paylaşım için dava açabilir.

4. Tapu Devri ve Fesih Davaları

• Müteahhit, tapuları arsa sahibine veya hak sahiplerine devretmezse, tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
• Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, sözleşmenin feshi davası açılabilir.

Müteahhide Dava Açma Zaman Aşımı

Müteahhide dava açma süresi, davanın türüne göre farklılık gösterir. İşte en sık karşılaşılan dava türleri ve zaman aşımı süreleri:

1. Gecikme ve Tazminat Davalarında Zaman Aşımı

• Borçlar Kanunu’na göre, sözleşmeye dayalı tazminat davalarında 10 yıl zaman aşımı süresi vardır.
• Eğer sözleşmede belirli bir süre öngörülmemişse, inşaatın teslim edildiği tarihten itibaren 10 yıl içinde dava açılabilir.

2. Ayıplı ve Kusurlu İnşaat Nedeniyle Açılan Davalar

• Gizli ayıplar için zaman aşımı süresi 5 yıldır.
• Açık ayıplar için dava açma süresi 2 yıldır.
• Eğer müteahhit ağır kusurlu ise, zaman aşımı süresi 20 yıla kadar uzayabilir.

3. Tapu Davalarında Zaman Aşımı

• Müteahhit, tapuların devrini gerçekleştirmezse, hak sahipleri tapu iptali ve tescil davasını 10 yıl içinde açabilir.

4. Sözleşmenin Feshi Davalarında Zaman Aşımı

• Sözleşmeye aykırılıklar nedeniyle açılacak fesih davalarında zaman aşımı süresi 10 yıldır.