Paydaşlar arasında ön alım hakkı davası bir diğer şekilde şufa hakkı olarak da bilinmektedir. Ön alım hakkı payı, mülkiyette hak sahibi olan kişinin payının üçüncü kişilere satılması durumunda diğer pay sahibi kişilere bahsi geçen payın satın alınma hakkını almasını sağlayan bir haktır. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paylaş ile payın satıldığı kişi arasında şartları satıcı ve davalı arasında gerçekleşen sözleşmenin aynısı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olmaktadır.
Ön alım hakkı kullanıldığında paydaş, payını yasal ön alım hakkını kullanmış olan diğer paydaşa devretme sorumluluğunu almaktadır. Bu sayede ön alım hakkı taşınmaz malın sınırlama türlerinden biridir. Bu hak kullanılmadığında bir kısıtlama ya da sınırlandırma meydana gelmez. Ön alım hakkının kullanılmasıyla ortaya çıkmaktadır. Yasal ön halım hakkının kullanımı sadece paydaş olmayan bir kişiye yapılan mülk satışında mümkün olmaktadır. Ön alım hakkı irade bildirimiyle değil, alıcıya karşı açılan dava ile kullanılabilmektedir. Bu hak dava dışında kullanılamamaktadır. Önalım davası yenilik meydana getiren bir dava ve kararı da yenilik ortaya çıkaran bir davadır.
Paydaşlar Arasında Ön Alım Hakkı Şartları Nelerdir?
Paydaşlar arasında ön alım hakkı davası açılabilmesi için bazı şartları karşılıyor olmak gerekmektedir. Medeni Kanun’da yer alan ön alım hakkıyla birlikte paydaşlara dava hakkı tanınmaktadır. Taşınmazın paydaşlar arasında kalması, bu kanunun ana amacıdır. Üçüncü kişilerin mülke paydaş olarak girmesini oldukça zor bir hale getirerek asıl paydaşlar arasındaki dengenin bozulmasını önlemektedir.
Bu hakların kullanılabilmesi için bazı şartlar karşılanmalıdır. Ön alım hakkı sadece paylı mülkiyete sahip gayrimenkuller için kullanılır. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olan taşınmaz mallarda ön alım hakkı kullanılamamaktadır. Taşınmazın daire ya da arsa olup olmamasının bir önemi yoktur. Ön alım hakkının kullanılabilmesi için gerekli ön şart, taşınmazın vasfı olmamakla beraber söz konusu taşınmazın paylı mülkiyet özelliği taşımasındır.
Ön alım hakkının kimlerce kullanılabildiği Türk Medeni Kanunu madde 732’de belirtilmiştir. Ön alım hakkı, sadece paydaşlar arasında kullanılmaktadır. Paydaş olmayan ve kişisel alacak hakkı olanlarla taşınmaz üzerinde kısıtlı ayni hakka sahip olan kişiler bu haktan faydalanamazlar. Birden fazla pay sahibi kişinin ön alım hakkını kullanması durumunda hisse oranlarına bakılmaz. Ön alım hakkı konusu olan pay, ön alım hakkını kullanmış pay sahipleri arasında paylaşılır.
İştirak ya da müşterek halinde bulunan mülkiyete ilişkin taşınmazın hani paydaşın evin hangi bölümünü kullanacağı anlaşma ile ya da fiilen belirlenmişse bu taşınmazsa yer alan pay satışı durumunda ön alım hakkı kullanılamaz. Ön alım hakkı davası sadece sözleşme ya da fiilen taksim edilmemiş olan mallar için açılabilen bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu bu karar ile paydaşların anlaştığı kullanım şeklinin bir paydan tarafından kötüye kullanılmasını önlemiş olur.
Ön alım hakkı bir paydaşın kendi payını satın alan alıcıya karşı kullanılan bir haktır. Gayrimenkul alıcısı olan üçüncü kişi bu davanın davalısı olarak nitelendirilir. Ön alım davasında payının satını gerçekleştiren paydaşa karşı dava açılamamaktadır. Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satış işlemlerinde de ön alım hakkı kullanılamamaktadır. Ön alım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanan bir hak olup paydaşlara karşı kullanılamamaktadır.
Paydaşlar arasında ön alım hakkı davası açılabilmesi için bu şartların karşılanıyor olması son derece önemlidir. Ayrıca Medeni Kanun madde 733’ün üçüncü fıkrasında yer alanlara göre alıcı olan kişi tüm paydaşlara taşınmaz malı satın aldığına ilişkin bilgiyi noter ile iletmek zorundadır. Bildirme zorunluluğunu yerine getirmemiş alıcı, paydaşların açacağı ön alım hakkı dahası ile yüzleşmek zorunda kalır. Alıcı kişi paylı mülkten pay aldığını mutlaka noter ile belirtmelidir. Yazılı mesaj olarak iletmesi gibi durumlar geçersiz sayılır.
Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Ön alım hakkı dava aracılığıyla kullanılabilen bir haktır. Gayrimenkulün paydaşlarından olan bir paydaş, taşınmazı satın almış olan üçüncü kişiye dava açabilmektedir.
Ön alım davasında görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ön alım davasında yetkili mahkemeler daima gayrimenkulün yer aldığı bölgedeki mahkeme olmalıdır. Ayrıca ön alım kullanım süresi, paydaşların bu sınırsız süre zarfı içinde dava aşmayarak alıcı olan üçüncü şahsı zor duruma sokmalarına neden olabileceğinden önemlidir. Bu nedenle iki farklı süre zarfı içinde dava açılabilmektedir.
Ön alım hakkı sahibi, paydaşlara gayrimenkul alıcısı tarafından noter aracılığıyla bildiri göndermişse satışın paydaşlara bildirilmesinden hemen sonraki 3 ay içinde ön alım davasının açılması gereklidir. Ön alım hakkına sahip olan paydaşlara noter aracılığıyla bildirim gönderilmemişse bu durumda satışın gerçekleştiği günden itibaren 2 yıl içinde ön alım davası açılmalıdır. Ön alım kullanma süreleri hak düşürücü özellik taşımaktadır. Bu nedenle verilen süre geçtikten sonra ön alım hakkı davası açmak mümkün olmayacaktır.
Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkı
Sözleşme ile birine ön alım hakkı tanınabilmektedir. Ön alım sözleşmesi taşınmazın malikiyle ön alım hakkı verilecek olan kişi arasında gerçekleşmektedir. Ön alım sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kişinin adının açık bir şekilde yazılmış olması gerekir. Bu şart TBK’da madde 237’nin üçüncü fıkrasında geçmektedir. Ön alım sözleşmesinde sözleşmeye konu olan ml ve sözleşmenin tarafları kesin ve açık bir şekilde belirlenmelidir. Sözleşmede ön alım hakkı bedeli belirlenmeyebilir. Bu sözleşme, sözleşme yapılacak olan ön alım hakkının bedeli belirtilmemişse de gerçekleştirilebilen bir sözleşmesidir. Ön alım hakkı bedeli taşınmazın sahibi ile taşınmazı satın alan kişi arasında gerçekleşen satış bedelidir.
Sözleşme sonucu doğan ön alım hakkı şahsi bir ha niteliği taşımaktadır. Sözleşmenin tarafları için hüküm ifade etmektedir. Bunun yanı sıra ön alım sözleşmesinin tapuda şerh adilmiş olması durumunda şahsi hak ayni hakka dönüşür ve bu durumda herkese karşı kullanılabilir hale gelir. Hak tapuya şerh edilmişse mal sahibi olan kişinin taşınmazının satılmasının engellenmesi mümkün değildir. Ön alım sözleşmesi ile tapu siciline geçirildikten sonra mal maliki taşınmazını üçüncü kişilere satarsa bu durumda alacaklı üçüncü kişi için ön alım hakkı kullanılabilmektedir.
Türk Medeni Kanunu madde 735’te belirtildiği üzere tapu kütüğünde şerh olan bir sözleşmeyle bir kişiye ön alım hakkı verilmektedir. Böylece taşınmazın paydaşlar haricinde üçüncü kişilere satılması durumunda sözleşmeyle gerçekleşen ön alım hakkı sahibi olan kimse, sözleşmede yer alan üre ve koşullarla ön alım hakkını kullanabilmektedir. Sözleşme ile şufa hakkının kullanılmasına ilişkin koşullar belirtilmemiş durumdaysa taşınmazın üçüncü kişilere satışına dair şartlar esas alınmakta ve buna göre ön alım hakkı kullanılabilmektedir.
Paydaşlar arasında ön alım hakkı davası gibi durumlara konu olan süreç bu şekilde işlemektedir. Ön alım hakkını kullanıp ön alım davası açan paydaşa, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçe gösterilerek muvazaa iddiasında bulunamaz. Ön alım davası durumuna konu olan taşınmaz malı gerçekte daha yüksek miktarlarla satın alınmasına ancak tapuda düşük bedel gösterilerek satın alınmasına karşı davalı, ön alım hakkını kullanan davacı kişiye bedele muvazaa iddiasında bulunamamaktadır.
