Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır sorusu sıklıkla karşılaşılan sorulardan biridir. Bir diğer adıyla İzale-i Şuyu davası da olarak bilinen bu dava, ortaklığı gidermek için açılan bir davadır. İzale gidermek, şuyu ise ortaklık anlamındadır. Bu davalar genellikle arazi, ev, arsa gibi taşınmazlar hakkında yaşanan sorunların giderilmesi için açılmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davası Medeni Kanun’da yer alan madde 699’da düzenlenmiş bir davadır. Bu maddede yer alanlara göre paylaşma, malın bölüşülmesi, pazarlık veya artırmayla satılarak bedelin paylaşılması olarak geçer.
Bu dava ile şunlar sağlanır:
- Ortaklığın kat mülkiyeti kurulması ile giderilmesi
- Ortaklığın satış ile giderilmesi
- Ortaklığın aynen taksim ile giderilmesi
Eğer malın paylaşımında anlaşılamazsa malda pay sahibi olan kişilerden birinin istemesi durumunda hakim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına hükmedebilmektedir. Paylar birbirine eşit değilse eksik değerdeki paya para eklenerek eşitlenmesi sağlanabilmektedir.
Paylaşma işlemi gerçekleşirken eğer koşullar uygun değilse ya da paylı mal oldukça büyük bir değer kaybediyorsa ak artırma ile satışa koyulurlar. Satışın kişiler arasında açık arttırmaya verilmesi durumu herkesin onayına bağlı bir durumdur.
Ortaklığın giderilmesi davası yalnız bir paydaş tarafından da açılabilir. Bu davayı açmak için tüm pay sahiplerinin bir araya gelmesine gerek yoktur. Paydaşlardan birinin Sulh Hukuk Mahkemesine başvurması ile birlikte işlemler başlatılmış olur. Süreç şu şekilde işler:
- Hakim, ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz ya da taşınır ile ilgili incelemeler yapar.
- Bu incelemeler malın taksim edilip edilemeyeceğini de barındıran incelemelerdir.
- Hakim bunu için bilirkişiler ile hareket eder.
- Bilirkişi heyetleri keşif işlemine başlar
- Bu keşifler sonucu rapor tanzim ederler.
- Hazırlanan rapor hakime sunulur.
- Taşınmazla ile ilgili imar durumları, hisseler ve hisse sahipleri tespit edilir.
- Malın paylaşımı için işlemler başlatılır.
- Eğer paylaşım mümkün değilse mal satılır.
- Malın satışına karar verildiğinde tarafların temyiz etme hakkı vardır.
Temyiz kararı Yargıtay İlgili Hukuk Dairesince onaylanmalıdır. Onay alındığında ilgili mal için satış memurluğunca satış dosyası hazırlanır. Satış memurluğu dosyayı teslim etmek üzere alır ve bilirkişilere gönderir. Gerekli keşif ve incelemeler bilirkişiler tarafından yapılır. Sonrasında kıymet takdiri raporu tanzim edilir. Bu rapor satış memurluğuna sunulur, sonrasında taraflara tebliğ edilir. Gereken süre içinde itiraz edilmezse rapor kesinleşir. İtiraz edilirse dosya hakime geri gönderilir. Hakim itirazları dinlenir ve dosya haline getirir. Bu dosya tekrar bilirkişilere gönderilir, tekrar bir keşif yapılır ve raporun tamamlanabilmesi için ikinci bilirkişilere verilir Bilirkişilerin verdiği parasal değer ile bu heyetin tayin ettiği değer arasında çelişki yoksa en yüksek değer kabul görür. Çelişkili değerler söz konusuysa yeniden rapor hazırlamak için durum çözülür ve kesin hakim kararı alınır.
Hakim tarafından kesin karar verildikten sonra dosta satış memurluğuna iletilir. Satış memurluğu şartname ile satış ilanı hazırladıktan sonra bu ilan davanın taraflarına sunulur. Gazetede yayınlandıktan sonra ihale aşamasına geçilmektedir. Hukuki sürecin sonlanması için malın bir an önce satılması gerekir. Bu sebeple ilk ihalede değerin %60’ına, eğer alıcı yoksa ikinci ihalede %40’ına ihale gerçekleşir. Alıcı olursa KDV, damga vergisi ve tellaliye rüsmu satış bedeli ferileri ödenir ve mal satılır.
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır sorusunda merak edilen yalnızca bu değildir. Eğer mahkeme tarafları ihaleyi feshetmek isterlerde Sulh Hukuk Mahkemesine bir hafta gibi bir süreç içinde dava açabilirler. İtiraz sonucunda haklı çıkılmaması durumunda davacıya ihale bedelinin %10’una eş değer bir tazminat ödeme durumu ortaya çıkar. Haklı çıkarsa satış dosyasında aynı işlemler yapılır. İhale feshi için açılan dava reddedilir ve karar kesin bir hal alırsa satış memuru taksim bedellerini düzenleyip taraflara iletir. İlgili tapu dairesinde alıcı adına tecil yapılması için işlemler yapılır ve hakkında dava açılan maldaki ortaklık sonlandırılır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır sorusundan sonra en çok sorulan sorulardan biri davanın kimlere karşı açılabileceğidir. Türk Medeni Kanunu madde 698’de belirtildiği üzere hukuki bir işlem paylı malın sürekli bir amaca hizmet ediyor olması nedeniyle paylı mülkiyet devam ettirme durumu söz konusu olmadıkça paydaşlar malın paylaşılmasını talep edebilir. Ortaklığın giderilmesi davasını hissedarlar ortak olarak açabildikleri gibi tek bir hissedar da açabilmektedir. Böylece malların paylaştırılmasını talep edebilir. Bu davayı ortaklar ayrı ayrı açabilir ya da birden fazla ortak diğer ortaklara karşı açabilir. Bu davada davalılar ortaklardır.
Anayasada yer alan madde 142’ye göre mahkemelerin görevleri kanunlarla düzenlenmektedir. Hukuk Mahkemeleri Kanunu madde 4-1b’de yer alanlara göre dava konusunun değeri ya da tutarı önem arz etmeksizin taşınmaz ve taşınır mallarla payın paylaşılması ve ortaklığın giderilmesi davası Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Yetki, bir davanın görevli hukuk mahkemesince nerede görüleceğini beyan eder. Anayasanın 142. maddesinde yer alanlara göre mahkemelerin görevi kanunlarla düzenlenmektedir. Hukuk Mahkemeleri Kanunu madde 6’ya göre yetkili mahkeme davalının dava açtığı tarihte yerleşim yeri mahkemesi olarak geçer.
Ortaklığın Giderilmesi Davasındaki Giderler
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır ve giderleri nedir gibi sorular, bu davada en çok karşılaşılan sorulardan biridir. Davanın ya da çekişmesiz yargının karara bağlanması için tarafların ve gerekliyse hazinenin ödemesi gereken masraflara yargılama harç ve giderleri denmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasında devlet yargılama için harç alır. Bu davada alınan harç, davaya konu olmuş olan malın taşınmaz ya da taşınır olmasına göre belirlenir.
Harçlar Kanununa göre davaya konu olan mal taşınır malsa maktu harç, taşınmaz ise nispi har alınır. Taşınmaz malın ortaklığı satış ile giderilmesi ya da aynen taksim ile paylaşılması durumunda harç ücreti farklılık gösterebilir. Dava açılırken malın taşnır ya da taşınmaz olmasına bakılmaksızın sonuç bilinmediğinden maktu harç alınır.
Gayrimenkulün ortaklar arasında paylaşılmasına karar vermesi durumunda karar masrafları orantılı olarak tahsil edilecektir. Bu ücret belirlenen ortak mülk değeri üzerinden binde 4,55 oranında tahsil edilir. Satışa konu mülkün bölünmesine karar verilmesi durumunda ödenecek nispi karar ücreti binde 11,38’dir. Bu maliyetler, satılmaya karar verilen her bir varlığın satış fiyatı ile dengelenir. Tarafların yargılama masraflarının yanı sıra davada dinlemek istedikleri tanık ve bilirkişi ücretleri ile keşif masraflarını da ödemeleri gerekmektedir. Tarafların mahkemece belirlenen süre içerisinde bu masrafları ödememesi halinde talepten vazgeçilmiş sayılır.
Bir diğer dava gideri olan avukatlık ücreti konusunda ise maktu avukatlık ücretine hükmedilecektir. Ancak hakim, avukatın gayreti, çabası ve davanın süresi dikkate alınarak Asgari Avukatlık Ücreti Tarifesinde belirlenen asgari tutarın üç katına kadar avukatlık ücretine hükmedebilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın aidiyeti konusunda çekişme de söz konusu olabilir. Muhdesatın aidiyeti, ortaklığın giderilmesi davasındaki taşınmaz üzerindeki yapılara hak iddia edilmesi durumudru. Muhdesatın aidiyetinin tespiti için dava açan taraf, muhdesatın kendisine ait olduğunu mahkeme kararı ile tespit ettirir. Gayrimenkul üzerinde yer alan muhdesat anlamında derbest ortaklığın giderilmesi davası veya kamulaştırma işlemi bulunmaması durumunda muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamamaktadır.
