Tapuda arsa payım yanlış yazılmış ne yapabilirim gibi sorular, arsa paylarında sıklıkla karşılaşılan sorulardır. Bu sorunun cevabı için öncelikle arsa payının ne olduğunu bilmek gerekir. Arsa payı, kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulması esnasında arsada yer alan yapının bağımsız kısımlarına rayiç değer üzerinden oranla verilen pay olarak tanımlanır. Arsa payının belirtilmesiyle alakalı olan yasalar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenen madde 2’de arsanın bu kanunda yazılı olan esaslara göre bağımsız kısımlara tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı adı verilmektedir.
Bu kanunda yer alan hükümlere uymayan düzenlemelerin yapıldığı arsa payı, irtifak hakkı sahiplerinin ya da mülk sahiplerinin hak kaybı yaşamasına neden olabilmektedir. Bu durumda irtifak hakkı sahipleri ya da malik olan kişilerce arsa payının yeniden düzenlenmesi talebiyle birlikte arsa payının düzenlenmesi davası açılabilmektedir. Apartman yöneticilerinin ya da kiracıların bu davayı açma hakları bulunmamaktadır. Bu davayı açabilecek kişiler şunlardır:
- Kat irtifakı sahipleri
- Mirasçılar
Bağımsız kısımlar ise tamamlanan yapıda yer alan büro, ev, market, dükkan gibi kat mülkiyeti niteliği taşıyan kısımlardır. Başka bir deyişle söylemek gerekirse bir arsanın üzerinde yer alan apartmandaki daire gibi bağımsız kısımların diğerlerine oranla yer aldıkları arsa üzerinde sahip olunan paya da arsa payı adı verilmektedir.
Arsa Payı Belirleme
Tapuda arsa payım yanlış yazılmış ne yapmalıyım ya da arsa payı nasıl belirlenir gibi sorularla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Kat mülkiyeti ile ilgili değişiklikler yapılan kanundan önceki zamanlarda arsa paylar yasal düzenleme olmadan belirlenmekteydi. 14.11.2007 tarihinde kabul edilen bu yasadan önce kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bakımsız kısımların arsa paylarının hesaplanması, mülkiyet sahibi olan insanların kişisel tercihlerine bağlı bir şekilde gerçekleşmekteydi. Ayrıca güncelliğini yitiren yöntemler arasında yer alan arsa payının arsada yer alan bağımsız kısımlara eşit bir şekilde paylaştırılması ya da metrekare hesabıyla uygulanmaktaydı.
Kat mülkiyetindeki değişikliklerle birlikte arsa yapının belirlenmesi mülkiyet sahibi olan kişilerin beyanlarından çıkmıştır. Artık uzman kişilerce ve projeyi hazırlayan mühendis ile mimarların teknik bilgileri doğrultusunda hesaplanmaya başlanmıştır. Mevzuat değişikliği ile bağımsız kısımların objektif kriterler ele alınarak teknik veriler ışığında arsa paylarının belirlenmesine karar verilmiştir.
Arsa payının değiştirilmeyeceği bazı durumlar vardır. Kal Mülkiyeti Kanunu madde 3’e göre özgünlenmiş olan arsa payları, bu bölümlerin zaman içinde değerlerinin azalıp artmasından etkilenmemektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Tapuda arsa payım yanlış yazılmış ne yapabilirim sorusuna verilebilecek en net cevaplardan biri arsa payının düzeltilmesi davasıdır. Birden fazla bağımsız kısımdan oluşan taşınmazda her biri bağımsız kısımda kurulu olan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti adı verilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan madde 2’nin b bendinde kat irtifakı tanımlanmıştır. Buna göre arsa payları belirlenirken dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Dikkate alınacak unsurlara aykırı bir arsa payı belirlenmişse ve kat mülkiyeti kurulmuşsa bu durumda bazı hak sahipleri tarafından arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmektedir.
Kat mülkiyeti kurulurken bu esnada arsa payları da arsa üzerinde yer alan bağımsız kısımlara eşit olacak şekilde dağıtılabilir. Böyle bir durum söz konusuysa hakkaniyete uymayan bir paylaşım yapılmışsa hal sahipleri tarafından arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmektedir. Bu durumda hukuki bir yarar da vardır. Bir taşınmazın arsa payları yanlış tespit edilmişse ve o taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi halinde kat malikleri normalden fazla kazanç elde edebilirler. Bu durumda diğerleri hak kaybı nedeniyle mağdur olabilmektedir.
Hukuksal alanda açılan davaların türü ne olursa olsun mutlaka uzman bir avukatla çalışmak çok büyük önem taşımaktadır. Avukatlar insanları yasal anlamda temsil ederken bunun yanı sıra haklarını kullanmalarını sağlarlar. Bu sayede hiçiler kendi yararlarına dava açabilmek ve bu davayı yine kendi yararlarına sonlandırabilmek için avukatlara başvururlar. Avukatlar normalde insanların bilmediği pek çok hukuksal sürece ve kanuna hakimdirler. Bu nedenle hangi durumda ne yapılması gerektiğinin bilincinde olup bunun yanı sıra müvekkillerinin de haklarını dava boyunca korurlar.
Yargılama sürecinde davacının iyi niyetli olması önemlidir. Bunun yanı sıra kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulurken buna ilişkin arsa paylarının davacı tarafından düzenlenip düzenlenmediği önemlidir. Bu durum mahkeme tarafından araştırılmaktadır. Kal mülkiyeti kurulduktan sonra malik olan kişiler ve kat mülkiyetinin kurulması esnasında orada yer alıp tapuda imzası yer almayan malikler iyi niyetli kabul edilmektedirler. Davacı, arsa paylarını kendi düzenlemişse korkutma ya da hile gibi durumların varlığı ispat edilmediği müddetçe iyi niyetli kabul edilmemektedir. Bu durumda dava reddedilir. Eğer bu paylar korku ve tehditle düzenlenmişse, bu durumun ispat edilmesiyle birlikte dava açılabilir.
Arsa Payının Düzenlenmesi Davasında Görevli Mahkeme
Tapuda arsa payım yanlış yazılmış ne yapabilirim sorusuna en net cevap olan arsa payının düzenlenmesi davası, bağımsız kısımlar kat irtifakı ya da kat mülkiyeti niteliklerini korudukları müddetçe açılabilen bir davadır. Yani davanın açılabilmesi için bir zamanaşımı söz konusu olmadığı gibi hak düşürücü unsur da yer almamaktadır. Fakat uygulamada karşılaşılan bazı durumlar vardır. Örnek vermek gerekirse kentsel dönüşüm sürecine girecek olan ana taşınmaz yıkılmadan önce bu dava açılarak keşif işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanununda yer alanlara göre bu uygulamalarla ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda görevli mahkeme daima Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu durumda Kat Mülkiyet Kanununda yer alan arsa yapının düzenlenmesi davasına ilişkin davalar da yine Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır. Yetkili mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre belirlenmektedir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununda yer alan madde 12’de yer alan düzenlemeye göre taşınmazın üzerinde ayni hak ile ilgili davalarda taşınmazın yer aldığı yer mahkemesi yetkili mahkemedir.
Bir dava açılmadan önce davaya ilişkin bir dilekçe hazırlanmalı ve eğer gerekiyorsa deliller de bu dilekçeye eklenerek mahkemeye sunulmalıdır. Mahkemede davanın kabul edilmemesi için bazı durumlar vardır. Örneğin davacının iyi niyetli bulunmadığı durumlarda dava reddedilebilir. Bunu dışında dilekçede yer alan bilgilerin eksik ya da yetersiz olması da davanın açılmasının önünde bir engel teşkil edebilmektedir. Bu gibi durumların yaşanmaması için bir avukat ile çalışmak her zaman önemlidir. Dava ne olursa olsun bir avukatla birlikte çalışmak, her zaman insanları hukuk karşısında en iyi temsil etme yolundan biridir. İnsanlar dava sürecinde mutlaka avukatlarla ya da hukuksal danışmanlarla süreç yönetmelidir.
Hukukla ilgili çalışmalar yürütmeyen insanların çoğu doğal olarak karmaşık süreçlere sahip olan hukuk konusunda pek bilgi sahibi değildirler. Bu nedenle insanlar kendi haklarını nasıl savunacaklarını bilemeyebilirler. Dolayısıyla hukuksal süreçleri en iyi şekilde yönetebilmenin temel unsuru bu alanda uzman avukatlar ile iş birliği yapmaktır. Avukatlar hem dava süreçlerini yakından takip ederken hem de müvekkillerinin faydaları için hukuksal mücadele verirler. Bu nedenle eğer bir dava söz konusuysa bir avukata başvurmak en iyi yöntem olacaktır.
