Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir diğer adı ile arsa payı inşaat sözleşmesi müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, yüklenici olan müteahhide inşaat yapması için yetki vermekte ve müteahhit ise yapmış olduğu bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibi namına yapmaktadır.
Müteahhit ile arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın başlama süresi, bitiş süresi, projesi, teknik şartnamesi ve nasıl paylaşılacağı gibi birçok alanda uzlaşma yaparak ortak bir metin düzenlerler. Bu metin diğer sözleşmelerden farklı olarak noter tarafından onaylanmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gayrimenkul piyasasının da artması ile artış göstermiştir. Ancak ileride problem yaşanmaması ve eksiksiz yapılması büyük önem arz etmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması ve devamı süreçlerinde gayrimenkul avukatı ile çalışmanızı tavsiye etmekteyiz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekil Şartı
Türk Borçlar Kanunu’na göre kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmesi ile taşınmaz satış sözleşmesinin karma bir halidir. Resmi olarak sözleşmenin tam adı ise “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi”dir. Şayet burada satış vaadi sözleşmesi olmasının sebebi ise arsa sahiplerinin, müteahhidin edimleri karşılığında hak kazanacakları bağımsız bölümlerin bir kısmını müteahhide devretme vaatlerinden kaynaklanmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda düzenlenmesi gerekmektedir. Noter huzurunda düzenlenmemesi halinde taraflar olası bir anlaşmazlıkta birbirlerine karşı sadece sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı olarak dava ikame edebileceklerdir.
Bir başka husus ise paylaşım krokisidir. Noter huzurunda kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi için tarafların mutlaka sözleşme ekinde ya da içerisinde paylaşım krokisi sunmaları gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Tapuya Şerh Edilebilir Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yukarıda da belirtildiği üzere resmi şekle tabi olup noter huzurunda yapılması gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi zorunlu olmamakla beraber sözleşme içerisinde belirtilmesi halinde taraflardan biri dahi tapuya şerh edebilmektedir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile birlikte arsa sahibinin taşınmazı satması ve benzeri durumlarında da müteahhit açısında bir problem meydana gelmemekte alacaklarını yeni arsa sahibinden de aynen alabilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibi ve Müteahhidin Yükümlülükleri Nelerdir?
Müteahhidin Yükümlülükleri
Müteahhidin yükümlülükleri öncelikle olarak tarafların arasında düzenlemiş olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerine göre belirlenmelidir. Şayet bu yükümlülüklere aykırı olarak iş ve işlemler yapılması haklı fesih nedeni sayılmaktadır.
Öncelikle belirtmek gerekmektedir ki yüklenici müteahhit taraflar arasında yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yanında meslek ahlakın ve kurallara uygun da inşaat yapmakla yükümlüdür. Şayet arsa sahibinin müteahhitlik işlerinden anlaması beklenemeyeceğinden, bir inşaatın teknik detayına kadar bilmesi beklenmemelidir. Bu nedenle her ne kadar sözleşmede bir hususta o şart belirtilmemiş ise de müteahhidin eksik veya hatalı işlerinden sorumluluğu devam etmektedir.
Yine bununlar beraber müteahhidin kanundan ve ticari ahlaktan doğan yükümlülükleri şunlardır:
- Sözleşme uyarınca inşaat başlama ve bitiş tarihlerine uyma
- İnşaatın projelendirmesini usul ve esaslara uygun olarak yapma
- Aksi belirtilmedi ise inşaatı bizzat yapma
- Ruhsat izinlerinin alınması
- Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması
- İskanın alınması
- Ayıpsız ve eksiksiz olarak inşaatı tamamlama
Müteahhidin yukarıda belirtilen yükümlülüklerini yapmama ya da eksik yapma hallerinde arsa sahibi için kat karşılığı inşaat sözleşmesini haklı olarak feshetme hakkı doğmaktadır. Arsa sahibi dilerse sözleşmeyi feshedecek dilerse de eksikliklerin giderilmesi ya da ayıplı ifa nedeni ile tazminat talep edebilecektir. Konu hakkında detaylı bilgi almak için “Müteahhit Evi Yapmıyor Ne Yapabilirim?” konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.
Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Arsa sahibinin iki temel yükümlülüğü bulunmaktadır. Bunlar:
- Sözleşmede aksi belirtilmediği sürece sözleşme konusu arsayı müteahhide inşaata hazır bir şekilde teslim etmek ve müteahhide engel olmamak.
- Müteahhide vaat etmiş olduğu taşınmazları zamanında ve eksiksiz olarak telim etmek.
Arsa Sahibinin yukarıda belirtilen yükümlülüklerini yapmama ya da eksik yapma hallerinde müteahhit için kat karşılığı inşaat sözleşmesini haklı olarak feshetme hakkı doğmaktadır. Müteahhit dilerse sözleşmeyi feshedecek ve fesih tarihine kadar yapmış olduğu masrafları arsa sahibinden talep edebilecektir.
Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nelere Dikkat Edilmesi Gerekir?
- Sözleşme yapmış olduğunuz müteahhidin bilgilerinin ve müteahhitlik belgesinin doğruluğunu mutlaka kontrol edin. Buradan vatandaş girişi yaparak sorgulama yapılabilmektedir.
- Sözleşmeyi imzalayacak kişinin temsile yetkili olduğunu ve geçerli bir vekaletnamesi olduğunu kontrol edin. Buradan ticari işletmelerin ticaret sicil gazetesinde yayınlanmış yetkililerini görebilirsiniz.
- İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihini iyi belirleyin. Aksi halde inşaatın sürüncemede kalması kaçınılmaz olacaktır.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım krokisini olabildiğince detaylı yapmaya çalışın. Yön ve yer bilgilerini mutlaka belirtin.
- Müteahhit firmanın referanslarını mutlaka inceleyin. Gerekirse daha önce yapmış olduğu yerden taşınmaz satın alan kişilerle görüşerek detaylı bilgi alabilirsiniz.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlerken mutlaka cezai şarta ilişkin madde ekleyin. Her iki taraf için de tetikleyici olacak ve inşaatın tamamlanması gecikmeyecektir.
- Sözleşmede mutlaka teknik şartnamenin bulunması ve olabildiğince detaylı yazılması gerekmektedir. Aksi halde müteahhit hayal ettiğiniz gibi bir inşaat teslim etmeyebilir.
- Mutlaka bir avukattan yardım alın yapılabilecek en ufak hatanın maliyeti çok yüksek olabilecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teknik Şartname Nasıl Olmalı?
Arsa sahiplerinin en çok zorlandığı noktalardan biri de teknik şartnamenin nasıl olması gerektiğidir. Teknik şartname konusu uzmanlık gerektiren bir konudur. Şayet bir binanın nasıl olması gerektiği, duvar kalınlıkları, metrekareler, hangi malzemenin kullanılması gerektiği gibi birçok konu burada yer almaktadır. Ancak detaylara girmemekle beraber aşağıda belirtilen başlıkların mutlak suretle yer alması ve detaylandırılması gerekir:
- Projeler, Ruhsat Alımı ve Yapı Denetim
- Blok-Bağımsız Bölüm Sayısı ve Yüzölçümü
- İnşaatın Taşıyıcı Sistemi, Yapısı, Statik ve Zemin Etüdü
- Çatı Sistemi
- Binaların Dış Cephesi
- Duvarlar, Sıva, Alçı, Boya ve İzolasyon İşleri
- Temiz Su, Yağmur Suyu, Kirli Su ve Kanalizasyon Tesisatı
- Elektrik Tesisatı, Aydınlatma ve Jeneratör
- Tv, Telefon, İnternet Tesisatı ve Diyafon Sistemi
- Isıtma, Soğutma ve Klima Sistemleri
- Dış Doğramalar, Balkon ve Pencereler
- Dairelerin Mutfakları
- Banyo ve Lavabolar
- Salon, Diğer Oda ve Holler
- Bina Giriş Kapıları, Çelik Kapılar ve İç Kapılar
- Yönetim Odası, Kapıcı Dairesi, Temizlik Odaları ve Deposu
- Asansörler
- Bina Koridorları ve Merdivenler
- Açık ve Kapalı Havuz
- Açık ve Kapalı Otopark
- Ortak Sosyal/Eğlence Alanı
- Su Deposu
- Peyzaj, Yeşil Alanlar ve Sondaj
- Güvenlik Sistemi, Proje Girişleri, Bahçe Duvarları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Devredilebilir Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin başkasına devredilmesi için tarafların kendi aralarında imzalamış oldukları sözleşmede mutlak suretle açık madde olması gerekmektedir. Eğer arsa sahibi ve müteahhit yüklenicinin imzalamış olduğu sözleşmede açık madde bulunmuyor ise sözleşmeyi devredecek taraf karşı taraftan yazılı onay (Muvafakatname) alması gerekmektedir. Bu onay resmi şekil şartına tabi olmasa da ileride çıkacak anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı için noterden “ihtarnameye cevap” şeklinde alınması tavsiye edilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Zamanaşımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kendisi bakımından genel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ancak taraflardan birinin sözleşmeden doğan edimini gereği gibi yerine getirmemesi halinde, ilgili talep yönünden zamanaşımı gündeme gelecektir.
Örneğin müteahhidin inşaatı ayıplı şekilde teslim etmesi durumunda, ayıba ilişkin talepler kural olarak teslim tarihinden itibaren 5 yıl içinde ileri sürülmelidir. Eğer ayıp ağır kusurdan kaynaklanıyorsa, bu durumda zamanaşımı süresi 20 yıl olarak uygulanacaktır. Bu sürelerin geçirilmesi halinde, ilgili talepler zamanaşımına uğrayarak hukuken ileri sürülemez hale gelir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İçin Avukat Gerekli Mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, teknik ve hukuki yönleri itibarıyla oldukça karmaşık sözleşmelerdir. Bu nedenle tarafların hak ve yükümlülüklerinin doğru ve açık şekilde belirlenmesi büyük önem taşır. Böyle bir sözleşmenin hazırlanması ya da mevcut sözleşmenin incelenmesi sürecinde bir avukattan destek alınması, olası risklerin önüne geçilmesi açısından isabetli olacaktır.
Gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukat; sözleşme hükümlerinin açık, uygulanabilir ve müvekkilinin menfaatlerini koruyacak nitelikte olup olmadığını değerlendirir. Ayrıca taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde hukuki destek sağlayarak sürecin daha sağlıklı ilerlemesine katkıda bulunur. Özellikle yüksek bedelli veya teknik detayları yoğun sözleşmelerde avukat desteği alınması önemle tavsiye edilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi her taşınmaz için farklılık göstermektedir. Bu nedenle internet veya 3. Kişilerden alınmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilerlenmesi tavsiye edilmemektedir. Tarafımızla iletişime geçerek destek talep edebilirsiniz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Nasıl Yapılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda yapılmış olduğundan ve resmi şekle tabi olduğundan tek taraflı olarak feshedilmeleri mümkün değildir. Dolayısıyla taraflar için iki yol mevcuttur:
- Tarafların her ikisinin beraber notere giderek kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmeleri
- Taraflardan birinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası açması ile sözleşmenin feshi.
Eğer yapmış olduğunuz sözleşmeyi feshetmek istiyorsanız öncelikli olarak karşı tarafa ihtarname göndererek sözleşmeyi feshetme isteğinizin varlığını bildirmeniz gerekmektedir. Karşı taraftan olumlu bir yanıt alınması halinde beraber notere giderek kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilebilmektedir. Ancak karşı tarafın feshe yanaşmaması halinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası açılması gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası, tarafların imzalamış oldukları sözleşmeyi sona erdirmek istemeleri halinde açılan bir dava türüdür. Bu davada görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası Nasıl Açılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası, müteahhit veya arsa sahibi tarafından karşı tarafa karşı açılabilir. Davayı açan taraf, dava dilekçesinde davalı olarak sözleşmenin diğer tarafını ya da taraflarını göstermek zorundadır.
Bununla birlikte, dava açılmadan önce karşı tarafa sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmek istediğinizi bildiren bir ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Bu bildirim, ileride doğabilecek hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önem taşır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasına ilişkin örnek dilekçe konusunda tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak taraflar, ihtarname göndermek yerine ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurarak uzlaşma sağlayabilirler. İhtiyari arabuluculuğa başvurulması halinde ayrıca ihtarname gönderme yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin İşleri Eksik Yapması (Ayıplı İfa)
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde belirtilen maddelere müteahhitlerin uymaması ya da eksik uyması gibi durumlar olabilmektedir. Bu gibi durumların varlığında ayıplı ifa meydana gelir. Müteahhidin eksik bıraktığı işler için “Müteahhidin Eksik Bıraktığı İşler İçin Ne Yapabilirim?” konulu makalemizi inceleyebilirsiniz.
Ayıplı İfa Nedir?
Ayıplı ifa, bir sözleşme kapsamında yapılan işin veya hizmetin, taraflar arasında anlaşılan sözleşmeye ya da yasal gerekliliklere uyulmaması halinde meydana gelmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin işleri eksik veya hatalı bir şekilde yaparak arsa sahibine teslim etmesi halinde ayıplı ifa olacaktır. Bu durum, genellikle sözleşme şartlarına veya inşaat standartlarına uygun olmayan işçilik, malzeme veya tasarım hataları ile projeye aykırılıklar nedeniyle meydana gelmektedir.
Müteahhidin Sorumluluğu ve Mal Sahibinin Hakları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, işi sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde ve belirlenen teknik şartnameye uygun biçimde tamamlamakla yükümlüdür. İnşaatın eksik ya da ayıplı olarak teslim edilmesi halinde arsa sahibi çeşitli hukuki haklarını kullanabilir. Bu kapsamda arsa sahibinin, müteahhidin ayıplı ifası nedeniyle başvurabileceği temel haklar şunlardır:
Ayıplı İfanın Giderilmesini Talep Hakkı:
Arsa sahibi, müteahhit tarafından gerçekleştirilen ayıplı imalatların düzeltilmesini talep edebilir.
Fesih Hakkı:
İnşaatın %90 seviyesinin altında tamamlanmış olması durumunda arsa sahibi, ayıplı ifa sebebiyle sözleşmeyi feshedebilir. Ancak müteahhidin o tarihe kadar yaptığı masrafların ödenmesi gerekeceğinden, uygulamada bu yol çoğu zaman tercih edilmemektedir.
Tazminat Hakkı:
Mal sahibi, ayıplı ifa nedeniyle uğradığı zararların giderilmesi amacıyla tazminat talebinde bulunabilir. Bu zarar kalemleri; ek masrafları ve inşaatın gecikmesinden doğan kayıpları da kapsayabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin edimini eksik veya ayıplı şekilde yerine getirmesi, hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle tarafların hak kaybına uğramaması adına bir gayrimenkul avukatından hukuki destek alınması önemlidir. Ayrıca sözleşme hükümlerinin açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde düzenlenmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin net olarak belirlenmesi bakımından büyük önem taşır.
