Taşınmazın izinsiz kullanılması durumunda arazim izinsiz kullanılıyor ne yapabilirim gibi sorular, avukatlara en sık sorulan sorular arasındadır. Birine ait arazi başkaları tarafından malikten izin alınmaksızın kullanılıyorsa, bu başkaları tanıdık olsa bile haksız kullanıma girebilmektedir. Miras kalmış olan bir taşınmaz söz konusuysa, taşınmazın bazı mirasçılarca kullanılması ve diğer bay sahipleri tarafından kullanılamaması haksız kullanıma girer.
- Arazi miras kalmışsa ve mirasçılardan biri ya da birkaçı miras kalan yeri tek başına haksız şekilde kullanıyor veya tüm mirasçıların rızasını almadan başkasına kullandırıyorsa, müteahhite veriyorsa
- Boşanmayla birlikte diğer eşe ait olan evden çıkılmıyorsa,
- Sözleşme hakkı feshedilen müteahhit taşınmazda yer alan işgali kaldırmıyorsa,
- Başkasının iş yerini, deposunu ya da evini izinsiz kullanıyorsa,
- Kamulaştırılmadan el atma ile özel mülkiyetten izin alınmadan yol ve elektrik vs geçiriliyorsa,
- Başkasının taşınmazı üzerine mal bırakılıyorsa
- İnşaat gerçekleşiyorsa,
- Ekim işlemleri yapılıyorsa,
Yukarıda sayılan durumlar ve benzeri durumlar yaşanıyorsa bu işgal durumlarında dava açılabilmektedir.
Araziyi izinsiz şekilde kullanan işgalcilere ilk olarak ihtarname gönderilir. Bu sayede işgalcilere talepler iletilir ve eğer işgale son vermezlerse dava açılacağı konusunda bilgi verilir. Buna Yargıtay’a göre intifadan men koşulu adı verilmektedir. İhtarda yer alan koşulları yerine getirilmiyorsa mal sahipleri işgalcilere el atmanın önlenmesi davası açabilmektedir. Bu davayı tüm mirasçılar bir arada açabilir ya da tek bir mirasçı başvuru yapabilir. Ayrıca bu dava mirasçılar arasında da açılabilmektedir. Örneğin 5 mirasçının bulunduğu araziyi bir ya da birden fazla mirasçı işgal ediyorsa bu durumda diğer mirasçılar haksız kullanıma neden olan mirasçıları dava edebilmektedir.
Bu davada arazi malikleri tahliye ile birlikte işgalcilerden bir hakka bağlı olmayan kullanım süresi boyunca karşılaştıkları zararı ya da alamadıkları kira gelirinin karşılığı olarak işgal tazminatı talep edebilir. Buna ecrimisil de denilmektedir. Örnek vermek gerekirse bir arazı ya da taşınmaz 9 yıldır kullanılıyorsa arazının maliki son 5 yıl için bedel talep edebilir. Ecrimislin takip edilebilmesi adına araziyi kullanan kişinin o arazi üzerinde hak sahibi olmadığını bilmesi durumunda ise taşınmazı kullanması söz konusudur. Yan arsada yer alan yapının bir başka arazi sahibinin arazi sınırlarına bilmeden kayması durumunda inşaatın buraya taşmasına neden olan kişi hak sahibi değildir. Taşma olduğunun bilinmediğine dair kanıt varsa bu durumda mal sahibinin talep ettiği ecrimisil reddedilebilir.
Arazim İzinsiz Kullanılıyorsa Nereye Başvurabilirim?
Arazim izinsiz kullanılıyor ne yapabilirim sorusuna verilebilecek cevaplar duruma göre değişebilmektedir. Ecrimisil davası bir arazinin ya da taşınmaz malın sahibinin izni olmadan başkaları tarafından kullanılması sonucu açılabilecek bir tazminattır. Ecrimisil, taşınmazdaki kira gelirinin bir karşılığı olarak talep edilebildiğinden buna göre hesaplanmaktadır. Ecrimisil davası açabilmek için şu koşulların var olması gerekir:
- İşgalin kötü niyetle gerçekleşmesi (bile isteye kişiyi zora sokma gibi)
- İşgalin haksız olması
- Taşınmaz malikinin rızası olmadan taşınmazın kullanılıyor olması
Kötü niyetteki kasıt, işgalci olan taradın, taşınmazın malikinin izni olmadan bu taşınması kullandığının bilincinde olması durumunu ifade etmektedir. Haksız işgal terimi ise arazının malikinin izni olmadan buranın kullanılıyor olmasını ifade eder.
Ecrimisil davası taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır. Davanın açılması için arazinin işgaline son vermek adına işgalciye ihtarname gönderilir. İhtarname sonucunda bir şey değişmezse bu durumda ecrimisil davası açılabilmektedir. Bu davanın sonucunda mahkeme arazinin kira geliri karşılığında ödenecek miktarı belirlemektedir. Bu miktar arazinin konumuna, niteliğine, işgal süresine ve kullanım amacına bağlı olarak değişebilmektedir.
Ecrimisil Davasında Talep Edilebilecekler
Bu davada arazinin sahibinin rızası olmadan kullanılan taşınmaz için talep edilecek tazminat yer almaktadır. Ecrimisil davası açılabilecek olan durumlar şunlardır:
- İzinsiz inşaat gerçekleşmesi
- Kamu hizmeti adına kullanılması için kiralanan binanın izinsiz kullanımı
- Kira sözleşmesinin süresi dolmasına rağmen sözleşmeyi yenilemeden taşınmazı ya da araziyi kullanmaya devam etmek
- Arazi sahibinin araziyi kullanmaması ya da kullanamaması durumunda bu arazinin başkaları tarafından kullanması
- Arazi sahibinin ölmesi durumunda mirasçıların taşınmazı üzerine almadan başka biri arafından kullanılması
Ecrimisil davası arazi sahibinin sahip olduğu hakların korunması için son derece önemlidir. Arazinin haksız bir şekilde işgal edilmesi durumunda ecrimisil davası açılabilmektedir. Bu davanın açılma süreci ve takibi karmaşık olabilmektedir. Hukuka ilişkin yeterli bilgisi olmayan kimeler avukatlardan ya da hukuki danışmanlardan yardım alarak sürecin nasıl işlediğine dair bilgi alabilirler. Kişilerin haklarının korunması ve sağlıklı bir dava süreci yönetimi için avukatlarla çalışmak her dava için faydalıdır. Aksi durumda kişiler sahip oldukları haklardan bihaber şekilde tek başlarına dava yürütmeye kalkarlarsa bu durumda zarara uğrayabilirler.
Haksız İşgal Tazminatı
Arazim izinsiz kullanılıyor ne yapabilirim gibi sorularla karşılaşıldığında verilebilecek belirli cevaplar vardır. Bu cevaplar arasında haksız işgal tazminatı da yer alır. Haksız işgal davası, birinin sahibi olduğu araziyi ya da konutu haksız yere işgal etmesiyle alınabilecek tazminatı ifade eder. Haksız işgal tazminatı davası açılabilmesi için işgalin mal sahibinden habersiz gerçekleşmesi, haksız işgal olması ve işgal edilen taşınmazın malikinin davacı olması durumunda açılabilmektedir.
Haksız işgal tazminatında işgal edilmiş malın işgal edilmeye başlandığı süreden itibaren ecrimisil miktarı hesaplanmakta, bu hesaplama aylık ya da yıllık olarak gerçekleşebilmektedir. Bu miktar malın durumuna, niteliğine ve işgal süresi gibi durumlara bağlı olarak değişebilmektedir. Haksız işgal tazminatında davacı olan taraf işgali gerçekleşen malın malikiyse bunu ispat etmesi gerekir. İşgalci olan taraf, bu işgalin haksız olduğundan bihaber olduğunu ispatlarsa bu durumda ecrimisil talep edilememektedir. Haksız işgal tazminatı davası Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan bir davadır. İşgalin başladığı tarihten itibaren 10 yıl içinde açılabilmektedir.
Haksız İşgal Tazminatı Nasıl Alınır?
Haksız işgal tazminatı davası açmak isteyen kişilerin bir avukat ile çalışması, dava süreci açısından daha sağlıklı olacaktır. Bu doğrultuda kişiler tek başlarına ya da vekalet verdikleri avukatları aracılığıyla mahkemeye başvururlar. Arazim izinsiz kullanılıyor ne yapabilirim sorusuyla avukata başvuran kişiler, hazırlanan dilekçe ve belgeler ile dava açarlar. Haksız işgal davasının açılabilmesi için şu şartların karşılanması gerekmektedir:
- İşgal edilmiş olan malın tapu senedi ya da zilyetlik belgesi
- İşgalin var olduğuna ilişkin deliller
- Dava dilekçesi
Arazinin işgalini kanıtlar nitelikte olan belgeler tanık beyanları, videolar, görseller gibi delillerle sağlanabilmektedir.
Dava dilekçesinde şunların yer alması gerekmektedir:
- İşgal edilen arazinin ya da taşınmazın bilgileri
- Davacının kimlik bilgileri
- Davalının kimlik bilgileri
- İşgalin başlama tarihi
- İşgalin haksız olduğunu gösteren sebepler
- Talep edilen tazminat bedeli gibi bilgiler yer almaktadır.
Bu dilekçeler avukatlar ile birlikte hazırlandığında davanın açılması daha garanti olur. Eksik bilgiler ya da belgeler nedeniyle dava talebi reddedilebilir veya tamamlanması talep edilebilir. Bu durumda ne yapılması gerektiğini bilmeyen kişiler hukuki danışmanlardan ya da avukatalardan yardım alabilirler. Bu dava genelde basit yargılama ile görülmektedir. Mahkeme, davanın tarafı olan kişilerin iddialarını ve savunmalarını dinleyerek bu duruma bağlı olarak ecrimisil bedeline karar verir. Böylece dava sonuca bağlanmış olur.
